렌트 수익률부터 계산해보고 싶다는 문의를 받으면, 버몬트 안에서도 버링턴 시내와 그 주변 동네를 나란히 놓고 비교하는 것부터 시작하게 된다. 같은 예산이라도 버링턴 시내와 인근 동네는 렌트 수준과 규제 환경이 꽤 다르게 갈리기 때문이다.

버링턴 렌트부터 보면, RentCafe 기준 평균 렌트는 2641달러로 전년 대비 5.15퍼센트 올랐다. 방 하나는 2050달러, 방 두 개는 3500달러 선까지 형성돼 있다. 반면 힐 섹션이나 리버사이드처럼 시내에서 조금 벗어난 동네는 방 하나 기준 1650에서 1700달러대로 400달러 가까이 차이가 난다. 같은 시 안에서도 어느 동네인지에 따라 수익률 계산이 달라지는 셈이다.

1퍼센트 법칙, 즉 월 렌트가 매입가의 1퍼센트를 넘기면 현금흐름이 나쁘지 않다는 경험칙을 대입해 보면, 버링턴은 매입가 자체가 뉴잉글랜드 지역 평균보다 높게 형성돼 있어 이 기준을 충족하는 매물을 찾기가 쉽지 않다. 캡레이트로 순영업소득 대비 수익률을 다시 계산해 보는 과정이 특히 중요한 시장이다.

대출 조건은 다른 지역과 동일한 틀을 따른다. 투자용 주택 다운페이먼트는 15에서 25퍼센트로 실거주 주택보다 높고, 신용점수는 620점부터 접수되지만 740점은 넘어야 유리한 금리를 받는다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 붙는 경우가 많다. 렌트 수입은 예상 렌트의 75퍼센트까지만 대출 심사 소득으로 잡히므로, 리스 계약서나 감정평가서의 렌트 스케줄을 미리 준비해 두는 편이 유리하다.

재산세는 버링턴 쪽이 확실히 무거운 편이다. 실효세율 중위값이 2.11퍼센트로 버몬트 주 중위값 1.92퍼센트보다 높고, 연간 재산세 고지액 중위값도 7783달러에 이른다. 전국 중위값 2400달러와 비교하면 차이가 상당하다. 다른 주에서 옮겨오는 경우라면 이 부분에서 예산 계산이 크게 어긋날 수 있으니, 매물을 좁힐 때 실제 세금 고지서부터 확인해 보기 바란다.

학군 쪽도 두 동네를 견주어 보면 차이가 드러난다. 버링턴 시내는 학군 평가가 높게 잡히는 동네가 섞여 있는 반면, 시 외곽 타운은 상대적으로 저렴하면서도 학군 평판이 나쁘지 않은 곳이 있다. 학군 등급은 GreatSchools나 Niche 지표를 참고할 수 있지만 경계는 자주 바뀌므로, 매물 주소가 정해지면 배정 학교를 다시 확인해 보는 것이 좋다. 학군이 안정적인 동네는 세입자를 구하는 기간도 짧아지는 편이라 수익률 비교에 함께 넣어볼 만하다.

보험 항목도 두 지역을 나란히 비교할 필요가 있다. 랜드로드 보험은 일반 주택보험과 보장 범위가 다르며, 임대 손실과 세입자 배상책임까지 포함하는 대신 보험료는 실거주용보다 높게 책정된다. 매입가와 렌트 차이만큼이나 이 비용도 동네별로 다르게 계산해 두는 편이 안전하다.

세입자법 쪽은 버몬트 안에서도 버링턴이 예외적인 지역이다. 버몬트 주 자체는 렌트 상한을 정하는 주법이 없지만, 버링턴은 2022년부터 자체적인 렌트 안정화 조례를 시행하고 있다. 적용 범위는 좁고 법적 다툼도 있었지만, 렌트 인상 시 최소 90일 전 서면 통지를 요구하는 규정은 실제로 적용된다. 같은 카운티 안이라도 버링턴 시 경계를 벗어나면 이 조례가 적용되지 않으니, 매물 주소가 시 경계 안인지 밖인지부터 구분해 두는 것이 좋다.

계약 전 나란히 비교해 볼 항목을 정리하면 이렇다.

• 매물이 버링턴 시 경계 안인지, 렌트 안정화 조례 적용 대상인지 확인
• 랜드로드 보험의 임대 손실, 배상책임 보장 범위 점검
• 관리 위탁 시 월세의 8에서 12퍼센트 수수료를 뺀 실수익 재계산
• 자산가치의 1퍼센트 안팎을 매년 유지보수 비용으로 적립

나중에 다른 매물로 갈아탈 계획이 있다면 1031 교환으로 양도소득세를 이연하는 방법도 함께 챙겨두면 된다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 회계 전문가 상담을 거치는 것을 권해 둔다.