벌링턴에서 같은 동네 매물 두 개를 놓고 어느 쪽이 나을지 물어온 분이 있었다. 하나는 매입가가 낮고 렌트도 낮은 매물, 다른 하나는 매입가가 높고 렌트도 높은 매물이었다. 총수익률만 보면 둘 다 비슷해 보였지만, 재산세를 반영한 캡레이트까지 계산하니 결과가 갈렸다.

벌링턴의 렌트 수준은 소스마다 차이가 있다. 2026년 4월 기준 중위 렌트는 3,170달러였고, 최근 평균은 2,842달러에서 2,951달러 사이로 집계된다. 1베드룸 평균은 2,839달러다. 전국 평균 2,100달러보다 40퍼센트 이상 높은 수준이다. 매입가는 2026년 7월 기준 리스팅 중위가 96만 4천 달러, 실제 매도 중위가는 94만 7천 달러 선이었다. Zillow 기준 평균 주택가치는 80만 4천 달러로 더 낮게 잡히기도 한다. 매물 상태와 위치에 따라 이 격차가 크게 벌어지는 곳이 벌링턴이다.

재산세부터 보면 벌링턴은 미들섹스 카운티 안에서도 낮은 편이다. 2026 회계연도 주거용 세율은 1,000달러당 8.69달러, 미들섹스 카운티 평균인 12.42달러보다 뚜렷하게 낮다. 이 차이는 캡레이트 계산에서 꽤 크게 작용한다.

1베드룸 렌트를 기준으로 계산해본다. 연간 렌트수입은 3만 4,068달러. 매입가 94만 7천 달러로 나눈 총수익률은 3.60퍼센트다. 50퍼센트 룰로 운영비용을 절반으로 잡으면 NOI는 1만 7,034달러. 캡레이트는 1.80퍼센트 수준으로 낮아진다. 매입가가 워낙 높다 보니 렌트가 높아도 캡레이트는 낮게 나오는 구조다.

여기서 두 매물을 비교해본다. 매입가가 상대적으로 낮고 렌트도 소폭 낮은 매물이라면, 재산세율은 같아도 매입가 대비 렌트 비중이 커지는 만큼 캡레이트는 오히려 올라갈 수 있다. 벌링턴처럼 낮은 재산세율을 가진 지역에서는 이 차이가 순전히 매입가와 렌트의 비율에서 갈린다. 총수익률만 보고 두 매물을 같다고 판단하면 안 되는 이유가 여기에 있다.

두 번째 매물의 숫자도 함께 짚어본다. 매입가 78만 달러, 렌트 2,650달러짜리 유닛이라면 연간 렌트수입은 3만 1,800달러. 총수익률은 4.08퍼센트로 앞서 계산한 3.60퍼센트보다 높다. 여기서 50퍼센트 룰을 적용하면 NOI는 1만 5,900달러, 캡레이트는 2.04퍼센트가 나온다. 앞서 계산한 매물의 캡레이트 1.80퍼센트와 비교하면 이쪽이 소폭 높다. 매입가 차이가 20만 달러 가까이 나는데도 렌트 차이는 그보다 작다 보니, 상대적으로 낮은 매입가 쪽이 캡레이트에서는 유리하게 나온 것이다. 벌링턴은 대형 오피스 파크와 쇼핑센터가 몰려 있어 직장인 임차 수요가 꾸준한 편으로 알려져 있는데, 이런 수요 기반은 캡레이트 계산만큼이나 공실 리스크를 가늠할 때 함께 참고할 만하다.

대출을 끼고 매입한다면 캐시온캐시 수익률도 함께 봐야 한다. 다운페이먼트 대비 세전 현금흐름을 계산하는 방식인데, 매입가가 높은 매물일수록 대출 규모도 커지고 모기지 원리금 부담도 늘어난다. 캡레이트가 낮은 매물은 캐시온캐시도 함께 낮게 나올 가능성이 크다. 두 매물을 비교할 때는 캡레이트와 캐시온캐시를 나란히 놓고 보는 편이 낫다.

벌링턴은 보스턴 북서쪽 통근권으로 한인 가정 사이에서도 학군 좋은 지역으로 꼽힌다. 학군 등급은 GreatSchools나 Niche를 참고하되, 경계는 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

타주에서 매사추세츠로 옮기는 경우라면 벌링턴처럼 재산세율이 상대적으로 낮은 타운을 먼저 눈여겨볼 만하다. 다만 매입가 자체가 높아 캡레이트가 낮게 나오는 구조인 만큼, 총수익률 하나만 보고 판단하기보다는 캡레이트와 캐시온캐시까지 순서대로 비교해야 한다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 세율과 시세는 타운과 시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.