얼마 전 문의가 하나 왔다. 집이 부부 공동 명의가 아니라 한쪽 배우자 단독 명의로 되어 있는데, 리버스 모기지를 받을 수 있느냐는 것이었다. 결론부터 짚으면 가능은 하지만 조건을 따져봐야 한다. 부부 중 한쪽만 명의자인 경우는 생각보다 흔하다. 나이 차이가 있는 부부라면 특히 그렇다.

리버스 모기지는 62세 이상 주택 소유자가 본인 소유 주택의 지분을 담보로 대출받는 상품이다. 매달 갚는 일반 모기지와 다르다. 대출기관에서 일시불, 월지급, 신용한도 방식으로 자금을 받는다. 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 정산된다. 대표 상품은 연방주택청(FHA)이 보증하는 HECM, Home Equity Conversion Mortgage다. 연방정부가 보증하는 유일한 리버스 모기지 유형이다.

명의자가 62세 이상이고 배우자가 아직 62세 미만이라면, 배우자를 비대출 배우자, non-borrowing spouse로 등록해 일정 요건 아래 계속 거주할 권리를 보호받는 절차가 있다. 다만 이런 부분은 계약 조건과 세부 규정에 따라 갈리므로, 본인 상황에 맞는 확인이 꼭 필요하다.

같은 예산이라면 지역에 따라 사정이 다르다. 벌링턴의 Zillow 기준 평균 주택가치는 89만 832달러다. 1년 전보다 1.0퍼센트 올랐다. 매사추세츠주 평균 실효 재산세율은 약 1.12퍼센트 수준이다. 전국 평균보다 높다. 이 정도 집값이면 재산세 부담도 함께 계산해야 한다. 리버스 모기지를 받아도 재산세와 보험료 납부 의무는 그대로 남는다. 이 부분을 놓치면 나중에 자금 계획 전체가 흔들릴 수 있다.

명의자가 62세 이상이고 배우자는 아직 62세 미만인 경우, 비대출 배우자 등록 절차를 함께 안내드리는 편이다. 나이 차이가 크지 않더라도 이 절차를 확인해 두면 나중에 혼선을 줄일 수 있다.

장점은 분명하다. 매달 상환 부담 없이 현금흐름을 확보할 수 있다. HECM은 non-recourse 구조다. 집값이 대출잔액보다 낮아져도 FHA 보증 덕분에 상속인이 초과분을 갚지 않아도 된다. 반면 단점도 분명하다. 대출금을 쓰는 만큼 지분은 줄어든다. 자녀에게 남길 자산도 그만큼 줄어든다. 오리지네이션 수수료와 모기지보험료, MIP 등 초기 비용은 일반 모기지보다 높다. MIP는 초기 약 2퍼센트대에 연 0.5퍼센트 수준이다.

확인할 항목은 이렇다. 최소 62세 이상, 주 거주지 요건, 기존 모기지 상환 가능 여부, 재정능력 평가 통과 여부. 이후에도 재산세와 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행 위험으로 이어질 수 있다. 명의 구조가 복잡하거나 배우자 나이 차이가 있다면 더 꼼꼼히 짚어야 한다. 매사추세츠주는 65세 이상 인구가 전체의 17.1퍼센트 수준이다. 고령화는 계속 진행 중이다.

이 상품이 안 맞는 경우도 있다. 곧 이사할 계획이 있다면 초기 비용만 아깝다. 자녀에게 집을 온전히 물려주는 게 최우선이라면 다른 방법이 낫다. 결국 얼마나 오래 이 집에 머물지가 핵심이다.

비용도 짚어야 한다. 클로징 비용, 오리지네이션 수수료, MIP. 이 셋을 합치면 대출 실행액의 적지 않은 비중을 차지한다. 정확한 금액은 대출기관마다 다르다. 여러 곳에서 견적을 받아보는 게 좋다.

자금 수령 방식은 세 가지다. 일시불, 월지급, 신용한도. 목돈이 필요하면 일시불이 맞다. 매달 생활비를 보완하려면 월지급이 낫다. 신용한도는 쓰지 않은 만큼 한도가 커진다. 급하지 않다면 유리한 방식이다. 어떤 방식이든 지분을 당겨쓰는 구조는 같다. 이 점은 변하지 않는다.

HECM은 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 한다. 고령층 대상 사기 사례도 실제로 존재한다. 배우자 명의 문제처럼 세부 조건이 얽힌 경우일수록 상담과 가족 간 상의를 충분히 거친 뒤 결정해 보기 바란다. 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.