알링턴에서 집을 알아보다 보면 재산세와 HOA라는 두 단어를 자주 마주치게 된다. 이걸 쉽게 말하면, 재산세는 집을 가진 동안 매년 내는 세금이고 HOA는 커뮤니티 관리비인데, 신축과 구축 사이에서 이 둘의 부담이 꽤 다르게 나타난다는 점을 먼저 짚고 넘어갈 필요가 있다.

RentCafe와 Zillow 자료를 종합하면 알링턴 평균 렌트는 자료에 따라 1361달러에서 2100달러까지 폭넓게 나타나고, 1베드룸은 1034달러에서 1099달러, 2베드룸은 1473달러에서 1483달러 선이다. 반면 최근 신축 단지만 놓고 보면 평균 렌트가 2132달러로, 전체 평균보다 눈에 띄게 높다.

댈러스 포트워스 광역권 전체로 보면 건설 중인 유닛 수가 한때 6만 4000세대에 달했다가 최근 3만 6000세대 수준으로 줄었다. 공사비와 대출 조건이 까다로워지면서 새로 착공하는 프로젝트도 눈에 띄게 줄어드는 흐름이다. 이는 앞으로 신축 공급이 지금보다 더뎌질 수 있다는 신호로 볼 수 있다.

신축 단지가 유리한 부분을 쉽게 풀어보면, 최신 단열과 에너지 효율 설비 덕분에 텍사스의 무더운 여름철 냉방비가 상대적으로 낮게 나온다는 점, 그리고 건축 보증이 따라와 입주 초기 하자 부담이 적다는 점이다. 다만 수영장이나 헬스장 같은 커뮤니티 시설이 많은 단지일수록 HOA비가 구축보다 높게 책정되는 경향이 있다는 점은 예산에 미리 반영해야 한다.

구축은 이와 반대로 HOA비가 낮은 편이고, 같은 렌트로 더 넓은 평수를 쓸 수 있다는 장점이 있다. 다만 텍사스의 뜨거운 여름 날씨는 오래된 지붕과 냉방 설비에 부담을 주기 쉬워서, 20년 이상 된 건물이라면 최근 수리 이력을 확인해 두는 것이 좋다. 텍사스는 주 소득세가 없는 대신 재산세율이 전국 평균보다 높은 편이라는 점도 함께 알아두면 좋다.

한인 가정이 선호하는 학군은 GreatSchools 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 계약이나 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 캘리포니아처럼 재산세가 낮은 주에서 이주해 오는 가족이라면, 텍사스의 재산세 부담을 기존 기준으로 판단하면 놓치기 쉬우니 별도로 계산해 보는 것이 중요하다. 투자자라면 신축은 공실 리스크가 낮은 대신 매입가가 높고, 구축은 매입가는 낮지만 수리 비용을 감안해야 한다.

알링턴은 댈러스와 포트워스 사이에 자리 잡은 위치 특성상, 두 도시로 출퇴근하는 가족 모두에게 통근 거리가 크게 부담스럽지 않은 편이다. 이런 지리적 장점 때문에 신축 단지도 꾸준히 들어서고 있지만, 구축 동네 역시 오랜 시간 자리 잡은 학교와 공원, 쇼핑몰 접근성 덕분에 수요가 꺼지지 않는다. 신축과 구축이 서로 다른 이유로 경쟁력을 유지하고 있는 셈이다.

쉽게 정리하면, 재산세는 집값에 세율을 곱해 계산되는데 텍사스는 이 세율 자체가 높은 대신 주 소득세가 없다. 그래서 집값이 비싼 신축을 매입하면 매년 내는 재산세도 그만큼 커진다는 점을 미리 계산해 두어야 한다. 반면 구축은 매입가가 낮아 재산세 부담도 상대적으로 가벼운 편이라, 은퇴 후 정착을 고민하는 가족이라면 이 부분을 눈여겨볼 만하다.

알링턴은 대형 테마파크와 스타디움이 있어 관광 수요가 꾸준한 지역이기도 하다. 이런 특성 때문에 단기 렌트나 가구가 포함된 신축 유닛을 찾는 수요도 일정하게 존재하는데, 임대 목적이라면 이런 수요층을 겨냥한 신축 단지가 공실 위험을 줄이는 데 유리할 수 있다. 다만 관광 수요에 기댄 임대는 계절에 따라 변동이 있을 수 있으므로, 장기 임차인 위주로 운영할지 여부를 미리 정해두는 편이 좋다.

순서대로 보면 크게 세 가지를 확인하면 된다. 재산세율, HOA비 수준, 그리고 평수 대비 렌트다. 이 세 가지를 놓고 비교하면 신축과 구축 중 어느 쪽이 자신의 상황에 맞는지 좀 더 쉽게 판단할 수 있을 것이다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.