글렌뷰에서 렌탈 매물을 알아보던 한 투자자와 상담을 나눈 적이 있다. 매입가 대비 월세 비율만 놓고 수익률이 5퍼센트대라 나쁘지 않다고 판단했다는 이야기였는데, 정작 실제로 손에 쥐는 현금흐름을 계산해 보니 계획과 크게 달랐다. 이야기를 들어보니 캡레이트와 캐시온캐시 수익률을 같은 개념으로 보고 있었다. 최근 시장을 보면 이 두 지표를 혼동해서 투자 결정을 내리는 사례가 적지 않다. 두 지표가 실제로 무엇을 재는지부터 순서대로 짚어보는 것이 도움이 될 수 있다.

먼저 총수익률부터 짚어보면, 글렌뷰의 최근 3개월 중간 매매가는 82만 8000달러 수준이고, 단독주택 렌트비는 월 3350달러 안팎으로 형성돼 있다. 연간 렌트수입 4만 200달러를 매입가로 나누면 총수익률은 약 4.9퍼센트가 나온다. 언뜻 괜찮아 보이는 숫자지만, 이 지표는 운영비용을 전혀 반영하지 않는다는 한계가 있다.

여기서 캡레이트로 넘어가면 그림이 달라진다. 글렌뷰가 속한 쿡 카운티에서 이 지역의 중위 실효 재산세율은 2.10퍼센트 수준으로, 82만 8000달러 주택이라면 연간 재산세만 1만 7000달러 안팎이다. 여기에 보험료, 유지보수비, 공실손실, 위탁관리비까지 더하면 순영업소득은 총수입의 절반 안팎으로 줄어드는 경우가 흔하다. 50퍼센트 룰을 적용해 대략 계산하면 순영업소득은 연 2만 달러 남짓이 되고, 캡레이트는 약 2.4퍼센트 수준으로 내려간다. 총수익률과 캡레이트 사이에 두 배 가까운 차이가 생기는 셈이다.

캐시온캐시 수익률은 여기서 한 단계 더 들어간다. 다운페이먼트와 클로징비용으로 실제 투입한 현금을 기준으로 계산하기 때문에, 대출 조건에 따라 캡레이트와 전혀 다른 숫자가 나올 수 있다. 같은 매물이라도 금리와 대출비율에 따라 캐시온캐시 수익률이 캡레이트보다 높을 수도, 낮을 수도 있다는 뜻이다. 그래서 세 지표를 나란히 놓고 봐야 실제 투자 판단이 가능해진다.

여기서 1퍼센트 룰을 대입해 보면 흐름이 더 분명해진다. 82만 8000달러 매물이 이 기준을 통과하려면 월세가 8280달러는 돼야 하는데, 실제 렌트비 3350달러는 이 기준의 절반에도 못 미친다. 1퍼센트 룰은 절대적인 기준이 아니라 현금흐름 가능성을 빠르게 가늠하는 경험칙이지만, 글렌뷰처럼 매매가가 높은 학군 지역에서는 대부분의 매물이 이 기준을 통과하지 못한다는 점을 미리 알아두는 것이 도움이 될 수 있다.

그렇다고 글렌뷰 투자가 매력이 없다는 뜻은 아니다. 캡레이트가 낮게 나오는 지역은 대신 시세차익이 꾸준한 경우가 많고, 대출원금이 상환되며 쌓이는 자산 증가분과 감가상각에 따른 세제혜택까지 더한 총수익 기준으로 보면 캡레이트만으로 판단했을 때와는 다른 그림이 나올 수 있다. 다만 시세가 항상 오른다고 단정할 수는 없으므로, 이 부분은 기대가 아니라 리스크로 함께 짚어둘 필요가 있다.

글렌뷰는 한인 가정들이 학군을 이유로 꾸준히 찾는 지역이라 임대 수요 자체는 안정적인 편으로 알려져 있다. 다만 재산세 부담이 인근 지역보다 높은 편이라 순수익 계산에서 이 부분을 빼먹으면 실제보다 낙관적인 그림을 그리게 되기 쉽다. 인근의 노스브룩이나 윌밋 같은 지역과 비교해도 재산세율 자체는 크게 차이 나지 않는 경우가 많아, 학군만 보고 지역을 고르기보다 재산세와 렌트 수요를 함께 놓고 비교해보는 편이 실전에서는 더 유용하다.

• 총수익률 = 연간 렌트수입 / 매입가 x 100
• 캡레이트 = 연간 순영업소득 / 매입가 x 100
• 캐시온캐시 수익률 = 연간 세전 현금흐름 / 실제 투입 현금 x 100

투자를 검토할 때는 이 세 지표를 각각 따로 계산해 보고 그 차이가 왜 나는지 이해하는 과정이 도움이 될 수 있다. 세금과 임대 관련 규정은 카운티와 타운십마다 다르게 적용될 수 있으므로, 실제 매입 전에는 해당 물건 주소 기준으로 재산세와 학군 정보를 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 및 회계 전문가와 상담을 거치는 것이 안전한 선택으로 보인다.