결론부터 말씀드리면 뉴올리언스 렌트는 10월에 9월보다 아주 조금 내려갔고, 집값은 여름까지 오름세였습니다. 다만 두 숫자의 기준 시점이 달라서 같은 선에 놓고 보면 안 됩니다. 이 부분을 먼저 정리하고 들어가겠습니다.

렌트는 Apartment List의 11월 월간 리포트 기준으로 10월 수치까지 나와 있습니다. 반면 집값은 뉴올리언스 부동산중개인협회(NOMAR)의 8월 거래 통계가 현재 확인되는 가장 최근 자료입니다. 9월 거래 통계는 아직 공개된 것을 찾지 못했습니다.

먼저 렌트입니다. Apartment List에 따르면 10월 뉴올리언스 시내 전체 중간 렌트는 1,227달러입니다.

9월과 비교하면 0.3% 내려갔습니다. 사실상 보합이라고 봐도 무리가 없는 수준입니다.

눈여겨볼 건 1년 전과의 비교입니다. 작년 10월보다 3.3% 올랐습니다.

같은 리포트에서 전국 렌트는 1년 사이 0.1% 오르는 데 그쳤습니다. 전국은 제자리인데 뉴올리언스는 3%대로 움직였다는 점은 솔직히 조금 의외였습니다.

침실 수별로 보면 원베드룸 중간값이 1,031달러, 투베드룸이 1,277달러입니다. 전국 중간값은 원베드룸 1,215달러, 투베드룸 1,369달러로 나와 있습니다.

전체 중간값으로는 뉴올리언스가 전국보다 11.4% 낮습니다. 세입자 입장에서 아직은 숨 쉴 틈이 있는 시장이라는 뜻입니다.

그런데 왜 올해 들어 렌트가 다시 오르는지 궁금하실 겁니다. 제가 보는 이유 중 하나는 공급입니다.

MMG Real Estate Advisors 자료를 인용한 지역 보도에 따르면, 광역 뉴올리언스에서 공사 중인 다세대 주택은 1,000유닛이 채 안 됩니다. 기존 재고 대비 1.3% 수준으로, 전국 평균 3.4%와 차이가 큽니다.

새 아파트가 많이 들어오지 않으면 기존 물량에 수요가 몰리기 마련입니다. 이 점은 집주인에게 유리하지만, 다음 계약을 앞둔 세입자에게는 부담이 될 수 있습니다.

이제 집값으로 넘어가겠습니다. NOMAR 8월 통계에서 10개 패리시를 묶은 메트로 평균 매매가는 369,344달러로, 1년 전보다 8.7% 올랐습니다.

같은 달 거래 건수는 1,071건으로 3.2% 줄었습니다. 가격은 오르는데 거래는 줄어드는, 요즘 여러 도시에서 보이는 모습과 비슷합니다.

다만 연초부터 누적한 거래 건수는 작년보다 6.1% 많습니다. 한 달 감소만 보고 시장이 꺾였다고 단정하기는 이릅니다.

올리언스 패리시만 따로 떼어 보면 숫자가 더 큽니다. 8월 평균 매매가가 493,953달러로 16.4% 뛰었고, 거래 건수도 3% 늘었습니다.

여기서 주의할 점이 있습니다. NOMAR 수치는 중간값이 아니라 평균값이라 고가 매물 몇 건만 팔려도 크게 튈 수 있습니다.

8월 평균 매물 소진 기간은 64일이었습니다. 두 달 넘게 걸린다는 건 매수자가 아직 협상할 여지가 있다는 신호로 읽힙니다.

북쪽 세인트태머니 패리시는 연초 누적 거래가 11.1% 늘었습니다. 학군이나 넓은 집을 찾는 가족 수요가 꾸준히 그쪽으로 향하고 있다고 봅니다.

9월과 10월 집값 흐름을 가늠하려면 금리를 함께 봐야 합니다. 프레디맥 조사로 9월 10일 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.76%였습니다.

10월 1일에는 7.28%까지 올라 2023년 11월 이후 가장 높은 수준을 찍었습니다. 한 주 전만 해도 7.03%였으니 상승 속도가 꽤 빨랐습니다.

10월 22일 발표에서는 7.32%로, 직전 주 7.40%보다 내려가며 9주 만에 처음 하락했습니다. 그래도 1년 전 6.19%와 비교하면 1%포인트 넘게 높은 수준입니다.

금리가 9월에서 10월 사이 이렇게 뛰었으니 가을 거래량은 여름보다 더 위축됐을 가능성이 있습니다. 다만 이건 제 추정이고, 실제 수치는 NOMAR의 9월과 10월 통계가 나와야 확인됩니다.

보험료도 이 지역에서는 빼놓을 수 없는 변수입니다. 루이지애나 보험청 자료를 인용한 보도에 따르면 주 전체 주택보험 요율은 올해 초 보합이었고, 작년에는 4.6% 올랐습니다.

보험료 상승세가 일단 멈춘 건 반가운 소식입니다. 그렇다고 개별 견적까지 내려간다는 뜻은 아니니 매수 전에 꼭 실제 견적을 받아 보셔야 합니다.

정리하면 세입자 쪽은 렌트가 전국보다 낮다는 점이 유리하고, 1년 새 3%대 오름세는 부담입니다. 재계약을 앞두고 있다면 지금 수준에서 1년 계약을 묶어 두는 것도 방법입니다.

매수자 쪽은 가격이 오르는 와중에 금리가 7%대라 월 상환액 부담이 큽니다. 반대로 매물이 두 달 넘게 머무는 시장이라 가격 협상이나 클로징 비용 지원을 요구해 볼 여지는 있습니다.

투자 목적이라면 신규 공급이 적다는 점은 렌트 수익에 우호적입니다. 하지만 7%대 금리로 대출을 받으면 현금흐름이 맞지 않는 매물이 많으니 숫자를 보수적으로 잡으셔야 합니다.

저라면 지금은 서두르기보다 9월과 10월 거래 통계가 나올 때까지 한두 달 지켜보겠습니다. 금리가 꺾이기 시작했는지, 가격 오름세가 이어지는지를 확인한 뒤 움직여도 늦지 않다고 봅니다.