뉴올리언스에 집을 알아보시는 분들이 가장 먼저 놀라는 부분은 재산세가 아니라 보험 견적서다. 낮은 재산세율만 보고 접근했다가 보험료 청구서를 받고 나서야 전체 그림을 다시 그리게 되는 경우를 종종 지켜봐 왔다.

루이지애나주는 홈스테드 면제 덕분에 실효 재산세율이 전국에서 가장 낮은 축에 속한다. 뉴올리언스가 속한 올리언스 패리시도 실거주 주택 기준 실효세율이 0.6~0.7% 선으로 형성되며, 이는 전국 평균의 절반을 조금 넘는 수준이다.

뉴올리언스의 중위 주택가격은 약 30만 달러 선까지 형성되어 있다. 0.65% 안팎의 실효세율을 적용하면 연간 재산세는 약 1,900~2,000달러 정도로 계산되며, 이 자체는 부담스러운 금액이 아니다.

하지만 허리케인과 저지대 침수 위험이 상시적으로 존재하는 지역 특성상 홍수보험과 허리케인 관련 특약을 함께 가입해야 하는 경우가 대부분이다. 두 보험을 합산하면 연간 3,500~4,500달러까지 부담이 늘어나는 사례도 드물지 않다.

유지보수비 역시 습도와 침수 이력을 감안해 다소 높게 잡아두시는 편이 안전하다. 집값의 1.5%를 기준으로 하면 30만 달러 주택 기준 연간 약 4,500달러 정도가 필요하며, 오래된 주택이라면 배수 설비 점검 비용까지 더해질 수 있다.

이를 모두 합치면 재산세 약 1,950달러, 보험료 약 4,000달러, 유지보수비 약 4,500달러로 연간 총 주택 소유비용은 대략 10,400달러 선에 이른다. 재산세만 놓고 보면 저렴해 보이지만, 보험료가 전체 비용의 40% 가까이를 차지하는 구조라는 점을 꼭 기억해두셨으면 한다.

강 건너 제퍼슨 패리시는 일부 지역이 침수 위험도에서 상대적으로 낮게 평가되어 보험료가 소폭 낮게 형성되는 경향이 있다. 다만 이는 세부 위치마다 편차가 크므로 FEMA 홍수 지도로 개별 확인해보시는 절차가 반드시 필요하다.

올리언스 패리시의 홈스테드 면제 신청은 클로징 이후 패리시 평가청에 직접 접수해야 하며, 이 신청 하나로 과세표준이 상당 부분 줄어든다. 65세 이상이거나 소득이 일정 기준 이하인 경우 추가 감면도 받으실 수 있으니 함께 확인해보시길 권해드린다.

뉴올리언스는 재산세 절감 효과만 보고 판단하기보다, 홍수 위험 지도와 보험 견적을 먼저 받아본 뒤 전체 소유비용을 계산하시는 순서를 권해드리고 싶다. 그래야 이사 이후에 마주할 실제 지출과 예상치 사이의 간극을 줄이실 수 있을 것이다.