세인트루이스 외곽으로 이주를 준비하던 한 가정에서 다운페이먼트가 필요 없는 대출이 있다는 이야기를 듣고 연락을 해왔다. 확인해보니 USDA 대출을 염두에 둔 문의였다. 세인트루이스 시내나 인구가 밀집된 근교는 대상이 아니지만, 세인트루이스 카운티 서쪽 외곽이나 프랭클린 카운티 방향으로 나가면 USDA Rural Development가 지정한 자격 지역에 들어가는 곳이 꽤 있다. rd.usda.gov 기준 2026년 소득 한도는 1인에서 4인 가구는 연 122,800달러, 5인에서 8인 가구는 162,100달러다. 이 기준을 넘지 않는 가구라면 다운페이먼트 0%로 집을 살 수 있는 길이 열려 있다.

USDA 대출은 다운페이먼트가 없다는 장점 이외에도 조건이 몇 가지 더 붙는다. 매입하는 주택은 실거주 목적이어야 하고, 세컨드 홈이나 렌트를 목적으로 한 투자용 매물에는 쓸 수 없다. 주택 상태 기준도 재래식 대출보다 까다로운 편이라, 오래된 매물을 알아보고 있다면 사전에 검사 기준을 확인해두는 것이 필요하다. 그럼에도 다운페이먼트를 마련하기 어려운 첫 정착 가정에는 여전히 매력적인 선택으로 남아 있다.

세인트루이스의 집값 자체가 다른 대도시에 비해 낮은 편이라는 점도 대출 선택에 영향을 준다. Redfin 자료를 보면 2026년 5월 기준 세인트루이스 시티의 중위 판매가는 25만 달러, 세인트루이스 카운티는 31만 2천 달러 선이다. 전년 대비 각각 5.9%, 3.6% 오른 수치다. 이 정도 가격대라면 2026년 기준 전국 기본 재래형 대출한도인 83만 2,750달러에 한참 못 미친다. 미주리주와 이 지역은 FHFA가 지정한 고비용지역이 아니기 때문에, 점보 대출까지 고민할 상황은 거의 나오지 않는다는 뜻이다.

가격대가 낮다는 점은 재래식 대출의 조건도 함께 유리하게 만든다. 다운페이먼트를 20% 이상 채우면 PMI 없이 시작할 수 있고, 이미 PMI를 내고 있더라도 주택 지분이 20%를 넘어서면 해지를 요청할 수 있다. 세인트루이스처럼 중위가가 30만 달러 안팎인 시장에서는 이 20% 기준을 채우는 데 필요한 다운페이먼트 금액 자체가 다른 대도시보다 훨씬 작아, 재래식 대출로 시작하는 문턱도 상대적으로 낮은 편이다.

실제로 저울질하게 되는 것은 USDA와 FHA, 재래식 대출 세 가지다.

• USDA 대출은 지정 지역에 한해 다운페이먼트가 0%지만 소득 제한이 있고, 자격 지역인지는 주소로 먼저 확인해야 한다.
• FHA 대출은 신용점수 580점 이상이면 3.5% 다운페이먼트로 시작할 수 있어 첫 주택 구매자에게 여전히 인기가 많다.
• 재래식 대출은 신용점수가 680점 이상으로 좋고 다운페이먼트를 20% 이상 준비할 수 있다면 PMI 부담 없이 시작할 수 있다.

첫 정착이라면 소득이 아직 안정적으로 잡히지 않은 경우가 많아 USDA의 소득 기준을 넘는지부터 확인하는 것이 먼저다. 반대로 렌트 수익을 보고 들어오는 투자자라면 USDA 대출은 실거주 요건이 있어 활용하기 어렵고, 재래식 대출로 접근하는 편이 자연스럽다. 세인트루이스 카운티 안에서도 지역별 임대 수요 편차가 있는 만큼, 특정 지역의 시세 상승을 단정하기보다 임대 수요와 공실률을 지역 부동산협회 자료로 따로 확인해보는 편이 안전하다.

학군을 보고 오는 가정이라면 세인트루이스 카운티 안에서도 학군 등급이 지역마다 크게 갈리므로, GreatSchools 등급을 확인하고 배정 학교를 주소별로 다시 확인해보기 바란다. 타주에서 오는 경우 미주리의 재산세 부담이 이전 거주지보다 낮게 느껴질 수 있지만, 카운티별로 세율 차이가 있으니 클로징 전에 다시 계산해보는 것이 안전하다.

이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약과 대출 신청 전에는 담당 대출기관과 전문가 상담을 거치는 것을 권한다.