오스틴으로 이주를 준비하던 한 가정의 상황을 따라가 보겠습니다. 콘도를 매입해 렌트로 돌릴 계획이었는데, 대출을 절반 넘게 활용하기로 하면서 캡레이트와 캐시온캐시 수익률을 같은 개념으로 여기고 있었습니다. 가장 먼저 드는 고민이 이 두 숫자가 왜 다르게 나오는지였습니다.

오스틴의 주택 평균 가치는 51만 1,264달러입니다(Zillow 기준, 최근 1년간 5.7% 하락). 오스틴 메트로 전체로 보면 중위 매매가는 약 44만 달러 수준으로 나타나기도 합니다(2026년 4월 기준). 렌트는 아파트 평균 1,638달러로, 전년 대비 2.09% 낮아졌습니다(RentCafe, 2026년 8월 기준). 이 숫자로 총수익률을 계산하면 연 렌트수입 1만 9,656달러를 매입가로 나눈 약 3.8%가 나옵니다.

이 가정이 처음 헷갈렸던 지점은 여기부터였습니다. 총수익률 3.8%에서 재산세, 보험료, 관리비를 빼면 캡레이트가 됩니다. 오스틴이 속한 트래비스 카운티의 재산세율은 카운티 단위로 약 1.34%이며, 여기에 시와 학군이 걷는 세율이 추가로 붙습니다. 50% 룰을 적용하면 순영업소득은 연 9,828달러 수준으로 줄고, 캡레이트는 약 1.9%까지 내려옵니다. 매입가가 높은 오스틴 시장에서는 이 숫자가 다른 도시보다 낮게 나오는 편입니다.

그다음 이 가정이 확인한 것은 캐시온캐시 수익률이었습니다. 캡레이트는 매입가 전체를 기준으로 하지만, 캐시온캐시는 실제로 투입한 다운페이먼트와 클로징비용만을 기준으로 합니다. 대출을 절반 넘게 활용하기로 했으니, 실제 투입한 현금은 매입가의 절반 이하였고, 그만큼 캐시온캐시 수익률은 캡레이트보다 높게 나올 여지가 있었습니다. 다만 대출 이자 부담이 커지는 만큼 매달 순현금흐름이 줄어들 수 있다는 점도 함께 짚었습니다.

마지막으로 이 가정은 총수익 관점까지 넓혀 봤습니다. 오스틴은 최근 1년간 집값이 하락한 조정 국면에 있지만, 장기적으로는 시세차익과 대출 원금 상환에 따른 자산 증가까지 함께 고려할 수 있는 시장으로 보입니다. 다만 이는 단정적인 상승 예측이 아니라, 현금흐름 수익률만으로는 보이지 않는 부분이라는 점을 참고하면 됩니다.

1% 룰로도 확인해 봤습니다. 렌트 1,638달러를 매입가 51만 1,264달러로 나누면 약 0.32%에 그쳐, 이 경험칙 기준으로는 현금흐름형 투자와는 거리가 있는 시장입니다. 오스틴처럼 매입가 조정이 진행 중인 시장에서는 캡레이트가 낮게 나오더라도, 조정이 어느 정도 마무리된 뒤의 시세차익 가능성까지 함께 따져보는 경우가 많습니다. 이 가정이 최종적으로 정리한 확인 항목은 다음과 같습니다.

• 캡레이트와 캐시온캐시를 각각 다른 기준으로 계산했는지
• 트래비스 카운티와 시, 학군의 재산세를 모두 더했는지
• 단기 현금흐름과 장기 시세차익 중 무엇을 우선할지 정했는지

오스틴은 시내와 메트로 전체의 매매가 차이가 큰 도시이기도 합니다. 시내 기준 중위가는 57만에서 63만 달러 선까지 올라가는 반면, 인근 카운티까지 아우르는 메트로 전체 중위가는 44만 달러 수준으로 낮아집니다. 어느 범위를 기준으로 삼느냐에 따라 총수익률 계산 결과가 크게 달라질 수 있으므로, 매물이 시내에 있는지 외곽에 있는지를 먼저 구분해서 계산하는 것이 중요합니다. 트래비스 카운티 재산세 1.34%는 카운티 몫일 뿐이고, 여기에 오스틴시와 학군이 걷는 세율이 더해지면 실제 부담은 이보다 커진다는 점도 함께 고려해야 합니다.

오스틴은 한인 가정이 선호하는 학군 지역과 타주 이주 수요가 함께 거론되는 도시입니다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 매입 전 배정 학교를 직접 확인해 보기 바랍니다. 트래비스 카운티의 재산세는 시와 학군에 따라 추가로 붙는다는 점을 놓치기 쉬우니 참고하기 바랍니다. 투자 조언이나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권합니다.