얼마 전 사무실에 찾아온 한 부부가 하츠데일에 있는 콘도를 렌트로 돌리면 얼마나 남는지 계산해 달라고 했다. 매입가와 월세만 알려주면 수익률이 바로 나올 거라 생각하고 온 경우였는데, 막상 계산을 시작하니 생각보다 따져야 할 항목이 많았다. 이런 질문을 받을 때마다 느끼는 것은, 렌트 수익을 계산하는 방법 자체는 어렵지 않지만 어떤 숫자를 어디에 넣느냐에 따라 결과가 크게 달라진다는 점이다.

가장 먼저 쓰는 지표는 총수익률이다. 이건 쉽게 말하면 매입가 대비 연간 렌트수입이 몇 퍼센트인지 보는 숫자다. 하츠데일의 콘도 매물 시세는 2026년 기준 68만 달러 안팎이고(Zillow), 이 지역 평균 렌트는 월 2,088달러 수준으로 1년 전보다 16퍼센트 넘게 올랐다(Redfin 렌탈 마켓 기준). 연간 렌트수입으로 환산하면 약 25,056달러이고, 이를 매입가로 나누면 총수익률은 3.7퍼센트 정도가 나온다. 숫자만 보면 나쁘지 않아 보이지만, 이 총수익률에는 비용이 전혀 반영되어 있지 않다는 게 함정이다.

용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 총수익률이 매출이라면, 캡레이트는 영업이익에 해당한다. 웨스트체스터 카운티의 평균 재산세율은 1.6퍼센트 안팎으로 알려져 있는데(tax-rates.org), 68만 달러 매물이라면 재산세만 연 1만 1천 달러를 넘긴다. 여기에 보험료, 유지보수비, 공실손실까지 더하면 총비용이 렌트수입의 절반 가까이 차지하는 경우가 흔하다. 50퍼센트 룰을 적용해 순영업소득을 어림잡으면 연 1만 2천 달러 수준이 되고, 이를 매입가로 나눈 캡레이트는 2퍼센트에 못 미친다. 총수익률 3.7퍼센트와 캡레이트 2퍼센트 미만 사이의 차이, 이것이 바로 그 부부가 처음에 놓쳤던 부분이다.

여기서 대출을 낀다면 이야기가 한 번 더 갈린다. 캐시온캐시 수익률은 실제로 내 주머니에서 나간 현금, 즉 다운페이먼트와 클로징비용 대비 세전 현금흐름을 보는 지표다. 모기지 원리금 상환이 들어가기 때문에 캡레이트보다 낮게 나오는 경우가 많고, 금리가 높은 시기에는 마이너스가 나올 수도 있다. 같은 매물을 전액 현금으로 살 때와 대출을 절반 끼고 살 때를 나란히 놓고 보면, 캡레이트는 같아도 캐시온캐시는 완전히 다른 숫자가 나온다는 것을 확인할 수 있다.

가격 대비 렌트 비율로 봐도 비슷한 그림이 나온다. 매입가를 연간 렌트수입으로 나눈 값이 27 안팎으로 나오는데, 이 비율이 높을수록 매매보다 렌트가 상대적으로 유리하다고 보는 경우가 많다. 그 부부에게는 이 비율을 함께 보여주면서, 실거주 목적이라면 렌트를 먼저 고려해 볼 만하고 투자 목적이라면 당장의 현금흐름보다 시세 차익과 장기 보유에 무게를 두고 접근하는 편이 현실적인 선택으로 보인다고 설명했다. 실거주와 투자, 이 두 가지 목적을 같은 잣대로 재면 판단이 흐트러지기 쉽다는 점을 다시 짚어주었다.

정리하면 확인할 순서는 이렇다.

• 연간 총 렌트수입을 매입가로 나눈 총수익률로 큰 그림을 잡는다
• 재산세, 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실을 뺀 순영업소득으로 캡레이트를 구한다
• 대출을 쓴다면 실제 투자한 현금 대비 캐시온캐시 수익률까지 따로 계산한다

하츠데일처럼 매입가는 높고 재산세 부담도 만만치 않은 지역에서는 총수익률만 보고 판단하면 실제 손에 남는 돈과 큰 차이가 날 수 있다. 시세 차익이나 대출 원금 상환에 따른 자산 증가까지 함께 봐야 총수익을 제대로 그릴 수 있다는 점도 잊지 말아야 한다. 학군이 좋은 지역일수록 매입가가 높게 형성되는 경향이 있으므로, 학군을 보고 들어오는 임차 수요가 꾸준한지도 함께 살펴볼 만하다. 다만 학군 경계는 자주 바뀔 수 있으므로 매물 주소 기준으로 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 재산세율과 렌트 시세는 카운티와 매물 유형에 따라 달라질 수 있으므로 실제 매물을 검토할 때는 최신 자료를 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사 상담을 거치는 것이 안전하다.