몽고메리 중위 매매가는 20만5000달러, 중위 렌트비는 1250달러다. 이 두 숫자를 나란히 놓고 보면, 렌트비가 매입가의 0.61%에 해당한다는 계산이 나온다. 최근 상담했던 한 부부는 이 숫자를 보고 1% 룰에 못 미치니 투자 매력이 낮은 것 아니냐고 물어왔는데, 숫자 하나만으로 판단하기 전에 몇 가지를 더 짚어볼 필요가 있다.

총수익률부터 계산해 보자. 연 렌트수입은 1250달러에 12를 곱한 1만5000달러, 매입가 20만5000달러로 나누면 총수익률은 7.3%가 나온다. 이 숫자가 의미하는 것은 비용을 전혀 빼지 않은 상태에서 렌트수입이 매입가 대비 어느 정도 규모인지를 보여준다는 점이다. 몽고메리 중위 매매가가 미국 전체 중위가격보다 51% 낮다는 점을 감안하면, 낮은 진입 비용 대비 렌트수입 비율은 나쁘지 않은 편이다.

이제 비용을 빼고 캡레이트를 계산할 차례다. 몽고메리 카운티의 재산세 실효세율은 0.41%로, 20만5000달러 매물 기준 연간 재산세는 약 841달러 수준이다. 여기에 보험료와 유지보수비(자산가치의 1%면 연 2050달러), 공실 손실을 더해 50% 룰을 적용하면 운영비용은 렌트수입의 절반인 7500달러 안팎으로 추정된다. 순영업소득(NOI)은 7500달러, 이를 매입가로 나눈 캡레이트는 3.7%가 된다. 총수익률 7.3%와 캡레이트 3.7%의 차이, 바로 이 3.6%포인트가 세금과 관리, 유지보수에 들어가는 몫이다.

앞서 부부가 궁금해했던 1% 룰로 돌아가 보면, 20만5000달러의 1%는 2050달러인데 실제 중위 렌트비는 1250달러에 그친다. 1% 룰은 절대 기준이 아니라 업계에서 대략적인 현금흐름을 가늠할 때 쓰는 경험칙이라는 점을 기억해야 한다. 몽고메리처럼 매매가 자체가 낮은 시장에서는 이 비율이 조금 낮게 나오더라도 캡레이트가 3%대 후반이면 여전히 검토해 볼 만한 수준으로 보인다.

대출을 끼고 매입한다면 캐시온캐시 수익률도 함께 봐야 한다. 다운페이먼트를 20%로 가정하면 20만5000달러 매물의 실제 투입 현금은 4만1000달러에 클로징비용을 더한 수준이 된다. 대출 이자를 반영한 세전 현금흐름이 연 3200달러라면 캐시온캐시 수익률은 7.8% 안팎으로, 앞서 계산한 캡레이트 3.7%보다 두 배 이상 높게 나올 수 있다. 다운페이먼트 절대금액이 작을수록 이런 격차가 커지는데, 그만큼 대출 조건 변화에 현금흐름이 민감하게 반응한다는 점도 함께 고려해야 한다.

Zillow 기준 몽고메리 렌트비는 최근 1년 사이 2.61% 올랐다. 매매가 상승폭인 2.4%와 비슷한 수준으로 함께 움직이고 있다는 뜻인데, 이는 렌트 수요와 매매 수요가 어느 한쪽으로 쏠리지 않고 비교적 균형을 이루고 있다는 신호로 볼 수 있다. 다만 몽고메리는 지역 내 편차가 큰 도시이므로, 관심 있는 매물의 최근 1년 렌트 추이를 개별적으로 확인해 보는 편이 안전하다.

몽고메리에서 한인 가정이 관심을 갖는 지역으로는 이스트 몽고메리와 파이크로드 인근이 꼽힌다. 파이크로드는 학군 평가가 상대적으로 높은 대신 재산세 실효세율도 카운티 내에서 가장 높은 0.68% 수준까지 올라간다는 점을 함께 봐야 한다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 이주하는 경우라면 몽고메리 카운티의 낮은 재산세가 매력적으로 보일 수 있지만, 앨라배마는 카운티와 시가 함께 밀리지를 부과하는 구조여서 지역별 편차가 크다는 점을 확인해 보기 바란다.

장기 투자 관점에서는 렌트 수익뿐 아니라 총수익까지 함께 따져봐야 한다. 대출원금 상환에 따라 쌓이는 자산, 향후 시세차익, 감가상각을 통한 세제 혜택까지 더하면 캡레이트 3.7%라는 숫자보다 실제 투자 성과는 더 높게 나타날 수 있다. 다만 시세차익은 시장 상황에 따라 달라지므로 단정적으로 예측하지 않는 것이 안전하다.

이 글은 투자 및 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 상담해 볼 것을 권한다.