예전에는 San Jose에서 재래식 대출 하나로 웬만한 집을 살 수 있었지만 지금은 사정이 많이 달라졌다. Redfin 기준 San Jose의 중간 매매가는 146만 9200달러, Zillow가 집계하는 평균 주택가치도 141만 3804달러에 이른다. 이 수준이라면 대출 프로그램을 고르기 전에 확인해야 할 항목이 몇 가지로 정리된다.

첫째는 대출한도다. San Jose가 속한 Santa Clara 카운티는 FHFA 고비용지역 중에서도 최상위 한도가 적용되는 곳으로, 2026년 코어형 대출한도가 124만 9125달러다(FHFA). 중간 매매가가 이미 이 한도에 가까운 만큼, 다운페이먼트를 얼마나 준비하느냐에 따라 재래식 하이밸런스 대출로 끝날지, 점보 대출로 넘어갈지가 갈린다.

둘째는 신용점수와 다운페이먼트 요건이다. 점보 대출은 보통 신용점수 700점 이상, 다운페이먼트 10에서 20%를 기대한다. 재래식 대출은 620점부터 신청이 가능하지만 680점을 넘어야 금리 조건이 눈에 띄게 좋아진다. 여러 대출기관을 돌며 상담을 받아보면 같은 점수라도 은행마다 제시하는 금리가 다르다는 것을 확인하게 되는데, 이 지역처럼 대출액 자체가 큰 곳에서는 그 차이가 월 상환액에서 상당히 벌어진다.

셋째는 모기지보험 여부다. 다운페이먼트가 20% 미만이면 PMI가 붙고, 지분이 20%를 넘어서면 해지할 수 있다. San Jose처럼 시세가 높은 곳에서는 다운페이먼트 20%를 채우는 것 자체가 부담이라, PMI를 안고 시작해 지분을 쌓아가는 방식을 택하는 경우도 흔하다.

FHA 대출은 San Jose에서는 활용도가 낮은 편이다. 3.5% 다운페이먼트라는 장점보다 대출액이 커지면서 붙는 모기지보험료 부담이 더 크게 느껴지는 경우가 많기 때문이다. 반면 실리콘밸리 특성상 소득 수준이 높은 가구가 많아 점보 대출 요건을 채우는 데는 오히려 유리한 면도 있다.

한인 가정이 몰리는 동네를 살펴보면 학군 등급이 높은 지역일수록 시세가 중간가를 웃도는 경우가 많다. GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되 학군 경계는 자주 바뀌니 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해보는 절차는 거르지 않는 것이 좋다. 타주에서 온 가정이라면 캘리포니아의 재산세 산정 방식이 이전 거주지와 다르다는 점도 함께 짚어봐야 한다.

넷째로 확인할 항목은 투자 목적 매입 여부다. San Jose는 렌트 수요가 꾸준한 편이지만 매입가 자체가 높아 렌트 수익률만 놓고 보면 다른 지역보다 낮게 나오는 경우가 많다. FHA와 VA 대출은 투자용 부동산에는 쓸 수 없고, 재래식 대출로 투자용을 매입할 때는 다운페이먼트가 15에서 25% 수준으로 올라간다는 점도 확인해두어야 한다.

한국에서 이주해 첫 정착을 준비하는 가정이라면 미국 신용 기록이 짧다는 점이 걸림돌이 될 수 있는데, 렌트비나 공과금 납부 이력을 대체 자료로 받아주는 대출기관을 찾아보고 여러 곳에서 조건을 비교해보는 것이 시세가 높은 이 지역에서는 특히 중요하다.

다섯째 확인 항목은 클로징 비용이다. 대출액 자체가 큰 San Jose에서는 감정평가비, 타이틀 보험료, 대출 개설 수수료 같은 부대비용도 상당한 금액으로 불어난다. 대출기관마다 이 비용을 산정하는 방식이 다르므로, 금리뿐 아니라 클로징 비용까지 함께 비교해보는 것이 오래 지켜본 입장에서는 마지막까지 놓치지 말아야 할 부분이다.

여섯째로는 오퍼 경쟁력도 함께 봐야 한다. 실리콘밸리 특성상 인기 매물에는 여러 오퍼가 몰리는 경우가 많아, 사전승인서를 미리 받아두고 자금 증빙을 빠르게 제출할 수 있는 대출기관을 골라두는 것이 실제 계약 단계에서 유리하게 작용한다. 예전보다 매물 자체가 줄어든 흐름까지 감안하면 이 준비는 더 중요해졌다.

이 글에서 다룬 시세와 대출한도는 기준 시점 자료를 바탕으로 했으며, 실제 조건은 대출기관과 개인 상황에 따라 달라질 수 있다. 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.