예전에는 산호세에서 오래된 1970년대 단지를 사서 주방과 욕실을 리모델링한 뒤 시세보다 낮은 가격에 안정적으로 임대를 놓는 방식이 흔했다. 지금도 이런 접근이 통하는지 확인해 보면, 산호세의 신축 공급 자체가 크게 줄어든 상황이라 리모델링한 구축의 경쟁력이 오히려 더 커진 것으로 보인다.

현재 산호세의 평균 렌트비는 3200달러 수준으로 전국에서 세 번째로 높다. 2026년 렌트비 상승률은 4.3퍼센트로 예상되는데, 이는 미국 주요 대도시 가운데 가장 높은 수치다. CoStar 쪽에서는 앞으로 1년 동안 6퍼센트에서 7퍼센트까지 오를 수 있다는 전망도 내놓고 있다.

신축 공급을 보면 이 흐름이 이해가 간다. 현재 공사가 진행 중인 유닛은 2427채로 기존 재고의 약 1.5퍼센트에 그친다. 앞으로 12개월 동안 시장에 나올 신규 시장가 유닛은 약 600채로 추정된다. 산호세처럼 복잡한 프로젝트는 인허가에만 18개월에서 24개월이 걸리는 편이라 신축 공급이 2027년, 2028년까지도 계속 얇게 유지될 가능성이 크다.

공실률이 사상 최저 수준으로 떨어지고 빈 유닛 하나에 아홉 명이 몰리는 상황이라는 자료도 있다. 이런 시장에서는 신축이든 구축이든 임대인 우위 구도가 이어질 수밖에 없다.

확인해야 할 항목을 정리하면 크게 세 가지다. 첫째는 리모델링 여부와 시점이다. 배관과 전기까지 손을 댄 구축인지, 겉모습만 바꾼 것인지에 따라 향후 유지보수 리스크가 크게 갈린다. 둘째는 관리비 구조로, 신축 콘도는 커뮤니티 시설이 많은 만큼 HOA 비용이 구축보다 높게 책정되는 경우가 흔하다. 셋째는 건축 보증 여부로, 신축이라면 1년에서 10년 사이의 보증이 남아 있는지 확인해 볼 만하다.

전국 평균으로 신축은 구축 대비 10퍼센트에서 20퍼센트 정도의 렌트 프리미엄이 붙는다고 알려져 있지만, 산호세처럼 신축 자체가 귀한 시장에서는 잘 리모델링된 구축이 신축과 비슷한 가격에 나오는 경우도 드물지 않다.

모기지 금리가 높은 수준을 유지하는 동안에는 매매보다 렌트를 택하는 가구가 늘어나는 경향이 있다. 산호세처럼 신축 공급이 얇은 시장에서는 이런 흐름이 렌트비 상승 압력을 더 키울 수 있다는 점도 함께 고려해 볼 만하다.

산호세는 실리콘밸리 IT 업계 종사자들이 몰려 있는 만큼 신축과 구축 모두 수요가 꾸준한 편이다. 통근 거리와 회사 위치를 함께 고려해 동네를 고르는 경우가 많고, 이 때문에 같은 도시 안에서도 지역별로 렌트비 편차가 크게 나타난다.

한인 가정이 선호하는 학군 지역을 알아볼 때는 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계가 자주 바뀌는 편이라 계약 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보는 절차가 필요하다.

타주에서 이주하는 가정이라면 재산세도 함께 봐야 한다. Proposition 13에 따라 구매 시점 가격이 재산세 기준이 되고 이후 연 2퍼센트 상한 안에서만 오르기 때문에, 오래 보유한 구축 소유주의 세금 부담이 최근 매입한 신축 소유주보다 낮은 경우가 흔하다.

타주에서 이주하는 가정이라면 산호세가 속한 산타클라라 카운티의 임대료 안정화 조례도 함께 확인해 볼 만하다. 건물 연식이나 유닛 수에 따라 적용 여부가 갈릴 수 있어 구축 매물일수록 조례 적용 대상인지 미리 짚어보는 것이 순서다.

렌트 수익을 보는 투자자라면 이 지역의 낮은 공실률이 안정적인 임대 수요를 뜻하지만, 그만큼 매입가도 높게 형성돼 있어 실질 수익률을 꼼꼼히 계산해 봐야 한다. 리모델링 비용까지 포함한 총 투자금 대비 수익률로 판단하는 것이 현실적인 접근으로 보인다.

투자 목적이라면 렌트 수익과 시세 차익 모두 시장 상황에 따라 달라질 수 있다는 리스크를 함께 감안해야 한다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 세무 전문가의 상담을 함께 받아보기 바란다.