재계약을 앞둔 세입자 한 사람을 따라가 보면 이번 달 매디슨 시장이 잘 보입니다. 투베드룸에 살면서, 이참에 집을 살지 렌트를 이어 갈지 고민하는 경우입니다.

렌트 숫자만 보면 이 사람은 서두를 이유가 없습니다. Apartment List 11월 리포트에 따르면 매디슨 중간 렌트는 1,526달러이고, 10월 한 달에만 1.5% 내렸습니다.

1년 전과 비교하면 3.7% 낮습니다. 침실 수별로는 원베드룸 1,397달러, 투베드룸 1,606달러입니다.

낙폭도 작지 않습니다. 같은 달 전국 변동은 -0.3%였고, 매디슨의 월간 변동은 100대 도시 가운데 97위로 하위권이었습니다.

올해 1월부터 10월까지 누적으로는 2.1% 내렸습니다. 작년 같은 기간 하락폭이 0.5%였으니 올해 조정이 확실히 큽니다.

그렇다고 싼 도시가 된 것은 아닙니다. 중간 렌트는 전국 1,384달러보다 10.3% 높고, 100대 도시 중 39번째로 비쌉니다.

그런데 이 수치만 믿고 협상에 들어가면 곤란할 수 있습니다. Zumper의 10월 자료는 방향이 정반대이기 때문입니다.

Zumper 기준으로 원베드룸은 1,472달러로 1년 전보다 2%, 투베드룸은 1,932달러로 7% 올랐습니다. 같은 투베드룸인데 두 회사 수치가 326달러나 벌어져 있어 저도 조금 놀랐습니다.

표본과 계산 방식이 다르니 어느 한쪽이 틀렸다고 보기는 어렵습니다. 그래서 저라면 회사 통계보다 같은 동네, 비슷한 평형의 실제 매물 서너 개를 먼저 찾아봅니다.

재계약 통지를 받았다면 그 호가들을 근거로 인상폭을 이야기해 볼 만합니다. 시장 평균보다 내 건물 주변 시세가 협상에서는 훨씬 힘이 셉니다.

이제 집값을 보겠습니다. 10월 매매 통계는 아직 나오지 않아서, South Central Wisconsin MLS의 9월 보고서를 기준으로 삼습니다.

데인 카운티의 9월 중간 판매가는 474,950달러입니다. 1년 전 445,000달러에서 6.7% 올랐습니다.

단독주택과 콘도를 합친 카운티 전체 수치라는 점은 감안해야 합니다. 매디슨 시내만 떼어 놓거나 동네별로 나누면 숫자가 달라질 수 있습니다.

한 달 치 중간값은 흔들림이 있어서 저는 누적치를 함께 봅니다. 1월부터 9월까지 중간가는 470,000달러로, 작년 같은 기간 450,000달러보다 4.4% 높습니다.

주 전체와 견주면 차이가 더 뚜렷합니다. 위스콘신 부동산협회(WRA)가 집계한 9월 주 전체 중간가는 342,000달러로, 상승률도 1.5%에 그쳤습니다.

사는 쪽에 반가운 변화는 매물입니다. 데인 카운티 활성 매물은 1,322건으로 1년 전 1,137건보다 16.3% 늘었습니다.

그래도 여유 있는 시장은 아닙니다. 재고 개월 수가 2.1개월에서 2.4개월로 늘었을 뿐이고, 주 전체는 4.4개월입니다.

거래도 식지 않았습니다. 데인 카운티 9월 판매는 524건으로 1년 전 503건보다 4.2% 늘었는데, 주 전체 판매는 2.4% 줄었습니다.

변수는 금리입니다. 프레디맥의 11월 5일 주간 평균을 보면 30년 고정 금리가 7.18%이고, 1년 전에는 6.22%였습니다.

그나마 10월 15일 7.40%에서 3주 연속 내려온 수치입니다. 방향은 나쁘지 않지만 수준은 아직 높습니다.

앞의 세입자가 데인 카운티 중간가 집을 20% 계약금으로 산다고 해 보겠습니다. 계약금 94,990달러를 내면 대출은 379,960달러가 남습니다.

제가 7.18%로 계산한 월 원리금은 2,574달러입니다. 같은 대출에 6.22%를 넣으면 2,332달러이니, 금리 차이만으로 매달 242달러가 더 나갑니다.

여기에 재산세와 주택보험은 아직 들어가지 않았습니다. 그런데도 Apartment List의 투베드룸 렌트 1,606달러보다 968달러가 많습니다.

이 사람이 저를 찾아온다면 이번 재계약은 조건을 깎아 1년 더 가고, 그동안 늘어난 매물을 천천히 보라고 하겠습니다. 다만 오래 살 동네가 정해져 있고 원하는 집이 나왔다면 금리 하나만 보고 미룰 일은 아닙니다.

지역 이슈도 두 가지 짚어 둡니다. 시 계획국은 North Area Plan과 Near West Area Plan의 주민 참여를 이달 본격화했습니다.

노스 지역에서는 다양한 주택 유형과 가격대를 요구하는 목소리가 나오고, 옛 Oscar Mayer 부지 주변 개발도 논의 대상입니다. 대면 설명회는 11월 16일 오후 6시 30분 Warner Park Community Recreation Center에서 열리고, 온라인 회의는 17일 오후 6시입니다.

니어 웨스트 쪽은 주택보다 교통 이야기가 가장 많이 나온다고 시가 전했습니다. 이 지역에 관심이 있다면 시 홈페이지의 의견 지도도 한번 살펴볼 만합니다.

다른 하나는 데이터센터 규제입니다. 10월 27일 시 공지에 따르면 10,000제곱피트를 넘는 신규 데이터센터의 구역 승인은 일시 중단된 상태이고, 접수된 신규 제안은 없습니다.

규제 틀은 아직 초안이라 집값이나 렌트에 미칠 영향을 지금 말하기는 이릅니다. 저는 일단 지켜보는 쪽입니다.

다음에 볼 숫자는 두 가지입니다. 9월 MLS 보고서가 10월 16일에 작성됐으니 10월치도 이달 중순 전후를 기대해 볼 만하고, 프레디맥 금리는 11월 12일에 새로 나옵니다.

대출 조건과 세금은 개인 상황에 따라 크게 달라집니다. 실제 결정 전에는 렌더에게 견적을 받고, 관심 주소의 재산세는 시 자료로 직접 확인하시기 바랍니다.