벨뷰 집값을 평균 하나로 보면 판단이 꼬입니다. 405번 고속도로 서쪽과 동쪽, 단독주택과 콘도가 전부 다르게 움직였거든요.

기준 시점부터 밝혀둘게요. 글을 정리하는 시점에 확인한 NWMLS(워싱턴주 매물 공유 시스템) 최신 자료는 9월 통계입니다. 매매 수치는 9월 기준이고, 렌트와 금리만 10월과 11월 초 자료를 썼어요.

NWMLS는 벨뷰를 지도 구역 둘로 나눠 집계합니다. 520번이 405번 서쪽, 530번이 405번 동쪽이에요.

매물부터 보면 양쪽 다 확 늘었어요. 서쪽 활성 매물은 285건으로 1년 전 198건보다 43.94% 증가했습니다. 동쪽은 201건에서 281건으로 39.80% 늘었고요.

활성 매물이라는 말이 낯설다면, 지금 살 수 있게 시장에 나와 있는 집이라고 생각하면 됩니다.

그런데 팔린 건수는 오히려 줄었어요. 9월 거래 완료가 서쪽은 40건에서 34건, 동쪽은 98건에서 66건입니다. 나오는 집은 많은데 사는 사람이 따라오지 못한 그림이죠.

계약 진행 건수(pending)는 조금 달랐습니다. 이걸 쉽게 말하면 오퍼는 받아들여졌지만 아직 클로징 전인 거래예요. 서쪽은 43건에서 44건으로 거의 그대로였고, 동쪽은 109건에서 81건으로 25.69% 빠졌습니다.

재고 개월 수는 크게 벌어졌어요. 지금 매물을 지금 판매 속도로 다 파는 데 걸리는 시간을 뜻하는데, 서쪽이 8.38개월, 동쪽이 4.26개월입니다.

킹카운티 전체가 4.70개월이니까 동쪽은 평균보다 조금 빠르고, 서쪽은 유독 느린 편이에요. 8개월이 넘는 숫자는 저도 좀 놀랐습니다.

가격은 더 갈립니다. 단독과 콘도를 합친 중간값이 서쪽은 1,965,000달러로 17.28% 내렸고, 동쪽은 1,374,999달러로 1.85% 올랐어요.

단독주택만 떼어 보면 서쪽 중간값은 2,720,000달러입니다. 1년 전 3,688,000달러보다 26.25% 낮아요. 숫자만 보면 충격적이죠.

다만 집값이 4분의 1 빠졌다고 읽으면 곤란합니다. 9월에 팔린 서쪽 단독은 19건뿐이고 작년 같은 달도 23건이었어요. 표본이 이렇게 작으면 어떤 집이 팔렸느냐에 따라 중간값이 크게 출렁입니다.

동쪽 단독은 훨씬 차분해요. 중간값이 1,550,000달러로 작년과 똑같습니다. 다만 매물은 110건에서 167건으로 51.82% 늘었고, 거래는 69건에서 51건으로 줄었어요.

콘도는 방향이 또 다릅니다. 서쪽 콘도는 836,000달러로 16.92% 올랐는데, 거래가 15건이라 이것도 크게 믿을 숫자는 아니에요.

동쪽 콘도 중간값은 503,000달러로 5.98% 내렸고, 거래는 29건에서 15건으로 거의 반으로 줄었습니다. 재고는 서쪽 8.47개월, 동쪽 7.60개월이라 콘도는 사는 쪽이 여유로운 편이에요.

이스트사이드 전체로 봐도 활성 매물은 2,738건으로 42.23% 늘었고, 중간값은 1,264,000달러로 6.37% 내렸어요. 킹카운티 전체 중간값이 850,000달러로 작년과 같았으니 이쪽 조정이 더 눈에 띕니다.

여기에 금리를 얹어 봐야 해요. 프레디맥 조사에서 11월 5일 기준 30년 고정 평균은 7.18%입니다. 1년 전 같은 주에는 6.22%였어요.

100만 달러를 빌린다고 치고 원리금만 계산하면 6.22%일 때 월 6,138달러, 7.18%일 때 월 6,774달러가 나옵니다. 한 달에 600달러 넘게 차이 나는 셈이에요.

렌트는 어떨까요. 렌트카페 자료에서 10월 30일 기준 벨뷰 평균 렌트는 2,772달러이고, 1년 전보다 0.17% 올랐습니다. 사실상 제자리죠.

1베드룸은 2,535달러, 2베드룸은 3,215달러입니다. 동네별로는 다운타운 3,271달러, 크로스로즈 2,115달러로 차이가 꽤 커요.

아파트먼트리스트는 10월 중간 렌트를 2,391달러로 잡았습니다. 전월보다 1.7% 내렸고 전년보다 1.2% 올랐어요. 금액 차이는 표본과 집계 방식 때문이니 방향을 보면 됩니다.

세입자라면 내년 규정도 챙겨 두세요. 워싱턴주 상무부가 정한 2027년 렌트 인상 상한은 10%이고, 올해는 9.683%입니다. 인상하려면 최소 90일 전에 서면으로 통지해야 하고요.

모든 집에 적용되는 건 아니에요. 최초 입주 허가(certificate of occupancy)가 나온 지 12년 이내인 건물 등은 예외입니다. 조건이 여러 갈래라, 리스 갱신 전에 준공 시점과 주법 RCW 59.18.710 조항을 확인하세요.

사려는 분은 그 집이 405번 어느 쪽인지부터 보세요. 단독인지 콘도인지 나누고, 그 구역 재고 개월 수를 봅니다. 학군은 주소로 학군 사이트에서 직접 확인하세요.

저라면 콘도부터 협상 여지를 따져 볼 것 같아요. 재고가 7개월을 넘는 시장이면 클로징 비용 지원 같은 조건도 꺼내 볼 만합니다.

파는 쪽이라면 작년 이웃집 가격을 기준으로 잡지 않는 게 좋습니다. 동쪽 단독은 중간값이 버티고 있어도 경쟁 매물이 절반 넘게 늘었으니 첫 가격이 중요해요.

렌트 수익을 노리는 분은 더 보수적으로 계산해야 합니다. 렌트는 거의 안 오르는데 금리는 7%대예요. 콘도라면 HOA 비까지 넣어서 현금흐름부터 다시 따져 보세요.

거래 15건, 19건 같은 표본으로 한 달 만에 결론 내리기는 이릅니다. 10월 NWMLS 통계가 나오면 같은 구역 번호로 이어서 비교해 보세요. 저는 석 달 치 흐름은 보고 움직이겠습니다.

참고 자료는 NWMLS 9월 구역별 통계, 프레디맥 주간 금리(11월 5일), 렌트카페, 아파트먼트리스트, 워싱턴주 상무부 공지와 RCW 조항입니다.