예전에는 3%대 모기지 금리도 흔했는데 지금은 사정이 많이 달라졌습니다. 산호세에서 오랫동안 시장을 지켜본 입장에서 보면, 지금 금리 수준을 낯설어하는 바이어들이 여전히 많습니다.

금리가 어떻게 정해지는지부터 짚어보겠습니다. 10년물 국채 수익률, 연준의 기준금리 정책, 인플레이션 지표, 그리고 MBS 시장의 수요. 이 네 가지가 서로 얽히면서 실제 모기지 금리를 만들어냅니다. 특히 10년물 국채 수익률은 30년 고정 모기지와 만기가 비슷해 함께 움직이는 경향이 뚜렷합니다.

2026년 현재 30년 고정 모기지 평균 금리는 Freddie Mac PMMS 기준 6%대 중후반 수준에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 15년 고정은 이보다 0.5%포인트 안팎 낮은 수준에서 움직이는 경우가 많습니다. 성급하게 저금리 시절 기준으로 판단하지 않는 것이 중요합니다.

ARM과 고정금리 중 어느 쪽이 맞는지도 자주 묻는 질문입니다. ARM은 초기 5~7년은 낮은 금리로 시작하지만 이후 시장 금리에 연동해 조정됩니다. 산호세처럼 이직이나 재배치가 잦은 테크 업계 종사자라면 ARM의 초기 저금리 구간이 매력적일 수 있고, 오래 정착할 계획이라면 30년 고정이 안정적입니다.

신용점수 구간에 따른 차이도 짚어볼 항목입니다. 740점 이상과 620점대 사이에는 1%포인트 안팎의 금리 차이가 나는 경우가 흔하고, 이는 30년 동안 수만 달러의 이자 차이로 이어질 수 있습니다.

집을 알아보기 전 확인해두면 좋을 항목을 정리해보겠습니다.

• 크레딧 리포트에 오류가 없는지 확인했는가
• 카드 사용률을 30% 이하로 낮췄는가
• 최소 서너 곳의 렌더에서 견적을 받아 비교했는가
• 다운페이먼트 비율을 얼마나 확보할 수 있는가

산호세는 테크 업계 소득 변동성이 있는 지역이라, 렌더들이 소득 증빙을 꼼꼼히 살피는 편입니다. 스톡옵션이나 보너스가 소득의 큰 부분을 차지한다면 관련 서류를 미리 준비해두는 것이 심사에 도움이 됩니다.

금리는 인플레이션과 연준의 결정에 따라 완만하게 움직일 가능성이 있지만, 예전 수준으로 빠르게 돌아갈 것이라 기대하기는 어렵습니다. 지금 조건에서 본인에게 맞는 대출 구조를 준비해두는 편이 산호세에서 내 집 마련을 계획하는 현실적인 방법일 것입니다.