아파트를 보러 갔더니 에이전트가 계약 전에 한 달 치 렌트를 수수료로 달라고 합니다. 예전 뉴욕에서는 흔한 장면이었습니다. 지금은 사정이 다릅니다.

결론부터 말씀드리면 집주인 쪽 브로커에게 세입자가 수수료를 낼 의무는 이제 없습니다. 다만 모든 경우에 공짜는 아닙니다. 그 경계를 정확히 아는 것이 핵심입니다.

근거는 뉴욕시의 FARE Act입니다. 정식 이름은 Fairness in Apartment Rental Expenses Act이고, 2025년 6월 11일부터 시행됐습니다.

이 법의 골자는 간단합니다. 집주인을 대리하는 브로커는 세입자에게 브로커 수수료를 청구할 수 없습니다. 쉽게 말해 브로커를 고용한 쪽이 돈을 내라는 겁니다.

여기서 많이들 헷갈리는 대목이 있습니다. 집주인과 정식 계약을 안 했어도, 집주인 허락을 받고 매물을 올린 브로커라면 똑같이 금지 대상입니다.

책임도 집주인에게 걸려 있습니다. 집주인이 고용했거나 매물 게시를 허락한 리스팅 에이전트가 법을 어기면 집주인도 책임을 집니다.

그럼 세입자가 수수료를 내는 경우는 언제일까요. 세입자가 직접 자기 브로커를 고용한 경우입니다. 내가 부탁해서 집을 찾아 준 사람이라면 그 비용은 내가 냅니다.

그러니 처음 에이전트를 만나면 이것부터 물어보십시오. 당신은 집주인 쪽입니까, 아니면 저를 대리하는 겁니까. 이 질문 하나로 대부분 정리됩니다.

수수료만 바뀐 게 아닙니다. 모든 렌트 매물 광고에는 세입자가 내야 할 비용을 전부 밝혀야 합니다.

집주인은 리스 서명 전에 세입자가 낼 모든 비용을 항목별로 적어서 서면으로 줘야 합니다. 말로 대충 넘어가면 안 된다는 뜻입니다.

신원 조회나 크레딧 체크 비용은 여전히 받을 수 있습니다. 이건 법이 허용한 비용이니 따로 문제 삼을 일은 아닙니다.

주의할 건 이름만 다른 비용입니다. 계약서에 수수료라는 단어가 없어도 집주인 쪽 브로커에게 가는 돈이 있다면 한 번 더 따져 봐야 합니다. 명목보다 누구에게 가는 돈인지가 중요합니다.

위반하면 벌금이 나옵니다. 뉴욕시 소비자노동자보호국(DCWP) 기준으로 첫 위반은 750달러이고, 반복되면 최고 2,000달러까지 올라갑니다.

솔직히 이 액수는 좀 약하다고 봅니다. 렌트 한 달 치 수수료가 몇천 달러인 시장에서 첫 벌금 750달러면 겁을 먹을 사람이 많지 않습니다.

신고는 311에 전화하거나 nyc.gov/consumers에서 할 수 있습니다. 세입자가 민사 법원에 직접 소송을 낼 권리도 법에 들어 있습니다.

신고할 때는 증거가 전부입니다. 문자 메시지, 화면 캡처, 영수증, 브로커 이름과 연락처를 챙겨 두라고 시에서도 안내합니다.

그런데 현실은 어떨까요. 올해 3월 보도에 따르면 DCWP는 시행 이후 1,400건이 넘는 불법 수수료 민원을 받았고, 50건의 소환장을 발부했습니다.

환불까지 간 사례는 훨씬 적었습니다. 봄까지 나온 보도 기준으로 실제 환불 명령이나 합의가 확인된 건 두 건이었습니다. 한 건은 4,480달러 환불에 벌금 750달러였습니다.

이 숫자를 보면 법이 있다고 저절로 돈이 돌아오지는 않는다는 걸 알 수 있습니다. 신고는 쉬워도 환불까지는 시간이 걸립니다. 그래서 처음부터 안 내는 게 최선입니다.

법이 뒤집힐 가능성을 묻는 분도 많습니다. 뉴욕부동산협회(REBNY)가 소송을 냈지만, 2025년 6월 연방 지법은 시행을 막아 달라는 가처분을 기각했습니다.

올해 7월에는 연방 제2순회항소법원이 표현의 자유 침해와 주법 우선 적용 주장을 기각한 원심을 유지했습니다. 소송 중에도 법은 계속 효력이 있습니다.

다만 소송이 완전히 끝난 건 아닙니다. 협회는 다른 법적 경로를 찾겠다고 밝혔습니다. 당장 바뀔 일은 없어 보이지만 소식은 지켜볼 필요가 있습니다.

부작용 얘기도 해야 공정합니다. 수수료 부담이 집주인에게 넘어가면 그만큼 렌트에 얹을 거라는 우려가 처음부터 있었습니다.

StreetEasy는 작년 12월 보고서에서 이 법이 평균 호가 렌트를 1.1% 끌어올리는 데 영향을 줬다고 추산했습니다. 수수료 한 달 치와 비교하면 세입자에게 아직은 남는 장사입니다.

오래 이 시장을 봐 온 입장에서 말씀드리면, 비용은 결국 어디론가 옮겨 갑니다. 그래도 이사 첫날 목돈이 덜 드는 건 분명한 변화입니다. 처음 정착하는 분들에게는 특히 큽니다.

정리하면 이렇습니다. 집주인 쪽 브로커라면 수수료를 낼 필요가 없고, 내가 고용한 브로커라면 냅니다. 계약 전 서면 비용 목록은 꼭 받으십시오.

그래도 상황이 애매할 때가 있습니다. 브로커가 양쪽을 다 대리한다고 하거나, 계약서 문구가 모호한 경우입니다. 이럴 때는 DCWP 안내 페이지를 먼저 확인하고 311에 문의하시길 권합니다.

저라면 수수료 얘기가 나오는 순간 대화를 문자로 옮기겠습니다. 기록이 남아야 나중에 할 말이 생깁니다. 이 정도 준비면 지금 시장에서 손해 볼 일은 크게 줄어듭니다.