같은 타코마 안에서도 다운타운 스타디움 디스트릭트의 고층 콘도와 노스 타코마의 단독주택은 완전히 다른 시장이다. 걸어서 몇 분 거리인데도 가격 움직임, 매수자 성향, 되팔 때 걸리는 시간까지 다르게 나타난다. 콘도와 단독주택을 단순 비교하기보다 이 지역 안에서 어느 쪽인지에 따라 사정이 다르다는 점부터 짚고 가야 한다.

가격대는 타코마 콘도가 31만7500달러 선이다. 피어스 카운티 전체로 넓히면 콘도 중간가는 39만3450달러로, 전년 대비 5.2퍼센트 낮아졌고 활성 매물은 27퍼센트 가까이 늘었다. 반면 단독주택은 정반대 흐름이다. 매물이 11일 만에 팔리고, 재고는 1.5개월치에 불과하며, 호가 대비 100.94퍼센트에 거래되는 셀러스 마켓이 이어지고 있다. 콘도는 매수자가 유리하고, 단독주택은 매도자가 유리한 상반된 구도다.

거래 속도로 봐도 차이가 뚜렷하다. 피어스 카운티에서 단독주택은 계약 도달 비율이 100퍼센트를 훌쩍 넘는 반면, 콘도는 40퍼센트 안팎에 머문다. 같은 예산이라도 콘도는 협상 여지가 있고, 단독주택은 경쟁을 각오해야 한다는 뜻이다.

예를 들어 포인트 러스턴 인근 신축 콘도는 관리비가 높은 대신 관리 상태가 좋아 재판매가 수월한 편이고, 6번가 인근 오래된 저층 콘도는 관리비가 낮은 대신 리저브펀드가 부족한 단지가 섞여 있어 매물마다 확인이 필요하다. 같은 예산이라도 어느 동네, 어느 건물인지에 따라 전략이 달라져야 한다.

임대 수요는 지역 전체가 탄탄한 편이다. 타코마 아파트 평균 월세는 1675달러에서 2100달러 사이로 형성돼 있고, 사우스타코마와 유니버시티 플레이스 권역은 공실률이 5퍼센트를 밑돌 만큼 낮았다. 다만 다운타운 신축 건물 일부는 사정이 다르다. 2024년 문을 연 일부 건물은 공실률이 30퍼센트를 넘긴 곳도 있었다. 같은 다운타운 안에서도 건물별로 임대 성적이 크게 갈린다는 뜻이다.

타코마는 시애틀보다 진입 문턱이 낮아 렌트 수요가 유입되는 구조라는 점도 함께 봐 둘 만하다. 다만 이 수요가 특정 동네, 특정 건물에 몰려 있다 보니 같은 도시라는 이유만으로 어디든 임대가 잘 나갈 것이라고 단정하면 안 된다. 매물을 좁히기 전에 그 건물의 최근 6개월 임대 성사 건수를 관리단이나 관리 회사에 직접 물어보는 편이 확실하다.

콘도를 볼 때는 관리단 재정을 함께 확인해야 한다. 워싱턴주는 리저브 스터디 작성과 매년 재검토를 의무화하고 있고, 3층 이상 건물은 10년마다 구조 안전 리저브 스터디를 받아야 한다. 2022년 7월 이전부터 있던 관리단은 2025년 12월까지 첫 스터디를 마쳤어야 했다. 다운타운 고층 건물일수록 이 항목을 꼼꼼히 봐야 한다.

관리비는 워싱턴주 평균 월 326달러에서 410달러 사이다. 여기에 재산세, 모기지 원리금을 더한 총비용으로 다시 계산해야 실제 수익률이 나온다. 대출 심사에서도 리저브펀드가 예산의 10퍼센트에 못 미치거나 임대 세대 비율이 과도하면 Fannie Mae, Freddie Mac 기준 non-warrantable condo로 분류될 수 있다. 신축 건물은 시공사 상대 소송이 진행 중인 경우도 있어 미리 확인이 필요하다.

학군을 함께 보는 가정이라면 타코마 안에서도 동네별 학군 평판 차이가 크다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 오는 경우 재산세와 보험료 구조가 다를 수 있다는 점도 계산에 넣어야 한다.

같은 도시라도 동네와 건물에 따라 콘도 투자 성적이 갈린다. 매물을 볼 때 도시 평균이 아니라 그 동네, 그 건물의 최근 거래 흐름을 확인하는 편이 안전하다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사 상담을 함께 받아보기 바란다.