렉싱턴에서 콘도를 알아보던 한 가정이 마음에 드는 건물을 찾았다가, 반려견 두 마리를 키운다는 이유로 계약을 포기한 적이 있다. 매매가도 위치도 마음에 들었지만 해당 건물 관리규약이 세대당 반려동물 한 마리로 제한하고 있었기 때문이다. 오퍼를 넣기 직전에야 규정을 확인해서 다행이었지, 계약 이후였다면 훨씬 곤란했을 상황이다. 그렇다면 이런 규정은 왜 미리 알아보기 어려운 걸까요.

콘도를 구매할 때 가장 먼저 드는 궁금증 중 하나가 '관리비에는 정확히 무엇이 포함되는가'일 것입니다. 렉싱턴 콘도의 월 관리비 중위값은 약 350달러 수준으로 조사되고(ezhomesearch.com), 다운타운 지역은 368달러까지 올라가는 것으로 나타납니다(bluegrassteam.com). 일반적으로는 월 100달러에서 300달러 선이 흔하지만, 편의시설이 많은 건물은 이보다 높게 형성됩니다. 렉싱턴은 켄터키 대학교를 중심으로 한 지역 특성상 다운타운 인근 콘도 수요가 꾸준한 편이라, 신축이나 리모델링된 건물일수록 관리비가 높게 형성되는 경향이 있습니다.

그렇다면 이 관리비는 어디에 쓰이는 것일까요. 건물 외관과 지붕 유지보수, 마스터 보험, 수영장이나 헬스장 같은 공용시설 관리, 조경과 쓰레기 수거, 그리고 리저브펀드 적립이 일반적인 항목입니다. 켄터키는 플로리다처럼 리저브펀드 적립을 강제하는 별도 법이 확인되지 않아, 건물마다 이사회 판단에 따라 적립 수준이 크게 달라질 수 있다는 점을 염두에 두면 좋겠습니다. 이런 경우일수록 매물 안내서의 관리비 숫자보다 최근 몇 년간의 재무제표와 예산 집행 내역을 직접 살펴보는 편이 안전합니다.

그럼 반려동물 규정은 왜 이렇게 중요할까요. 관리규약, 즉 bylaws는 반려동물 보유뿐 아니라 단기·장기 임대, 개조공사까지 제한할 수 있습니다. 매물 리스팅에는 이런 세부 규정이 잘 드러나지 않는 경우가 많아서, 마음에 드는 건물을 찾았다면 계약 전에 규정집을 직접 요청해 읽어보는 것이 좋습니다. 반려동물을 키우는 가정이라면 마리 수 제한뿐 아니라 체중이나 견종 제한까지 함께 확인해 보는 것이 안전합니다.

한 가지 더 참고할 부분이 있습니다. 관리규약은 협회 총회를 통해 개정될 수 있어서, 지금 반려동물 규정이 느슨하더라도 몇 년 뒤 세대주 투표로 강화될 가능성도 있습니다. 반대로 지금은 엄격해도 완화될 수 있습니다. 그러니 현재 규정뿐 아니라 최근 몇 년간 규약 개정 이력이 있었는지도 함께 물어보면 도움이 됩니다. 렉싱턴에서 콘도를 알아보는 가정이라면 다음을 함께 확인해 보기 바랍니다.

• 반려동물·임대·개조공사 관련 관리규약 조항
• 최근 HOA 재무제표와 리저브펀드 적립 현황
• 특별부과금 이력과 연체율
• 대출 승인에 영향을 주는 상업공간 비율

모기지 대출기관도 HOA의 재무 건전성을 함께 심사하기 때문에, 리저브펀드가 부족하거나 연체율이 높으면 non-warrantable condo로 분류되어 대출이 까다로워질 수 있습니다. 타주에서 렉싱턴으로 이주하는 가정이라면 재산세와 보험료 산정 방식이 이전 거주 주와 다를 수 있다는 점도 함께 짚어 보면 좋겠습니다. 학군은 GreatSchools 등급을 참고하되 구매 전 배정 학교를 직접 확인해 보기 바랍니다.

참고로 관리규약을 요청했을 때 곧바로 받지 못하는 경우도 종종 있습니다. 이런 경우라면 오퍼에 관리규약 검토 기간을 조건으로 넣어 두는 방법도 있습니다. 반려동물을 키우는 가정뿐 아니라, 향후 재택근무 공간을 늘리려고 개조공사를 계획하는 가정이라면 개조공사 관련 조항도 함께 확인해 두는 편이 나중에 겪을 수 있는 번거로움을 줄여 줍니다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 함께 HOA 규정집을 꼼꼼히 살펴보기 바랍니다.