처음 렌탈 매물을 검토하던 한 상담자를 따라가 보겠습니다. 패서디나에 위치한 방 두 개짜리 콘도를 두고, 렌트 수익만 볼지 세입자 수요까지 함께 볼지 고민하던 상황이었습니다.

패서디나의 평균 렌트는 자료마다 차이가 있는데, RentCafe 기준으로는 월 3185달러, Zumper 기준으로는 2750달러 선입니다(2026년 8월). 스튜디오는 1872달러, 1베드룸은 2296달러, 2베드룸은 3200달러 정도입니다. 매입가의 1% 이상 렌트가 나오는지 보는 1% 룰을 적용해 보면, 패서디나처럼 매입가가 높은 지역에서는 이 기준을 충족하기 쉽지 않아 캡레이트로 다시 확인하는 과정이 필요했습니다.

대출 조건부터 짚었습니다. 투자용 주택은 다운페이먼트가 15에서 25%로 실거주 주택보다 높고, 신용점수는 620점이 최소선이지만 740점 이상이어야 유리한 금리를 받을 수 있습니다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75%포인트 높게 책정됩니다(Fannie Mae, Freddie Mac 가이드라인). 렌트 소득은 예상액의 75%까지만 대출 자격에 반영되고, 리스 계약서나 감정평가서의 렌트 스케줄이 필요합니다.

캡레이트는 순영업소득을 매입가로 나눈 값입니다. 광고에 적힌 렌트를 그대로 곱하기보다, 공실 기간과 관리비, 재산세, 보험료를 뺀 뒤의 숫자로 계산해야 실제 수익률에 가까워집니다. 패서디나처럼 매입가가 높은 지역에서는 이 차이가 캡레이트를 눈에 띄게 낮춰놓는 경우가 많았습니다. 이미 세입자가 있는 콘도를 인수하는 경우라면 HOA 규정에 렌탈 제한 조항이 있는지, 리스 승계와 보증금 이관 절차는 어떻게 되는지 클로징 전에 확인해 두는 편이 좋습니다.

패서디나는 세입자 보호가 특히 꼼꼼한 곳입니다. 2022년부터 시행된 지역 렌트 안정화 규정이 1995년 2월 1일 이전 지어진 건물에 적용되는데, 2025년 10월부터 2026년 9월까지 적용되는 연간 인상 상한이 2.25%로 정해졌습니다. 캘리포니아 주 전체 기준인 Tenant Protection Act보다 훨씬 낮은 수치입니다. 이 규정에 해당하지 않는 매물이라면 LA와 오렌지카운티 권역 기준인 8.7% 상한이 적용됩니다. 건물이 어느 쪽에 속하는지 먼저 확인하는 것이 렌트 전략의 출발점이었습니다.

재산세는 Prop 13 기준 실효세율이 대체로 1.1에서 1.25% 사이입니다. 관리를 맡기면 월세의 8에서 12%가 수수료로 나가고, 유지보수는 자산가치의 1% 정도를 매년 적립해 두는 것이 일반적입니다. 랜드로드 보험도 임대 손실과 배상책임까지 포함되어 일반 주택보험보다 보험료가 높습니다. 학교 등급이 좋은 구역은 가족 단위 세입자 수요가 꾸준한 편이라 공실 기간을 줄이는 데 도움이 됩니다.

관리를 위탁한다면 월세의 8에서 12%가 수수료로 나갑니다. 랜드로드 보험은 임대 손실과 세입자 배상책임까지 포함되어 일반 주택보험보다 보험료가 높게 책정됩니다. 패서디나는 오래된 주택이 많은 편이라, 매입 전 배관과 전기 배선 상태를 점검하는 홈 인스펙션을 꼼꼼히 받아두는 것이 이후 유지보수 비용을 예측하는 데 도움이 됩니다.

캘리포니아는 매도인에게 Transfer Disclosure Statement와 Natural Hazard Disclosure 제출을 요구합니다. 패서디나 인근은 산불 위험 구역으로 표기되는 지역이 있어 계약 전 위험 등급을 확인해 두는 편이 좋습니다. 1031 교환을 활용하실 때는 매도 후 45일 이내에 대체 자산을 지정하고, 180일 이내에 매입을 마쳐야 한다는 기한 규정도 함께 알아두시기 바랍니다(IRS).

그 상담자는 결국 지역 렌트 안정화 대상이 아닌 최근 건축 매물을 골랐습니다. 인상 상한이 높은 만큼 장기적으로 렌트를 시세에 맞출 여지가 컸기 때문입니다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 세무 전문가 상담을 함께 받아보기 바랍니다.