재산세 고지서를 받아 들고 부담을 덜 방법이 없는지 물어온 시카고 주택소유자가 있었다. 같은 은퇴 자산이라도 시카고와 교외를 나란히 놓고 보면 세금 부담의 결이 다르게 갈린다. 이 가정의 경우를 따라가며 리버스모기지가 어떻게 도움이 될 수 있는지 짚어보자.

시카고와 쿡 카운티 교외를 비교해보면, 질로우 기준 시카고 평균 주택가치는 32만 5887달러로 1년 전보다 3.5퍼센트 올랐다. 하우지오 집계로는 중위가격이 42만 달러까지 잡히기도 한다. 같은 예산이라면 시카고 시내는 콘도 비중이 높아 관리비 부담이 더해지고, 교외는 단독주택 비중이 높아 대지 면적에 따라 세금이 더 크게 갈리는 편이다.

이 가정이 검토한 리버스모기지는 62세 이상 주택소유자가 본인 소유 주택의 지분을 담보로 대출기관에서 자금을 받는 상품이다. 대표 상품인 HECM은 연방주택청이 보증하며, 일시불, 월지급, 신용한도 중에서 선택할 수 있다. 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더는 그 집에 살지 않을 때 정산되며, 매달 갚아나가는 일반 대출과는 반대 구조다.

재산세 부담을 나란히 놓고 보면, 쿡 카운티 중위 실효 재산세율은 1.91퍼센트에서 2.14퍼센트 사이로 집계되며 전국 중위치 1.02퍼센트보다 두 배 가까이 높다. 다만 시카고 시내는 카운티 안에서도 1.66퍼센트로 상대적으로 낮은 편이고, 포드하이츠 같은 일부 교외는 8.93퍼센트에 이르기도 한다. 리버스모기지로 현금흐름이 늘어난다고 해도 이 재산세는 계속 소유자가 직접 내야 하고, 감당할 수 있는지 확인하는 재정능력 평가를 반드시 통과해야 한다.

매달 상환 부담 없이 현금흐름을 확보할 수 있다는 점, 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 HECM은 비소구 대출이라 상속인이 차액을 물어줄 필요가 없다는 점은 이 가정에게 매력적인 부분이다. 반면 오리지네이션 수수료와 초기 모기지보험료 등 초기 비용이 일반 모기지보다 높고, 시간이 지날수록 집에 남는 지분이 줄어들어 자녀에게 물려줄 자산이 작아진다. 재산세와 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행으로 이어질 수 있다는 점도 나란히 놓고 판단해야 한다. 콘도라면 관리비와 별도 부과금까지, 단독주택이라면 유지보수 비용까지 함께 계산에 넣어야 실제 감당 가능한 규모가 보인다.

이 가정이 시카고에 남을지 세율이 낮은 교외로 옮길지, 아니면 리버스모기지로 지금 집에 머물지 고민한다면 세 가지 선택지를 놓고 비용을 각각 계산해보는 것이 순서다. 시카고에 남으면 재산세율은 상대적으로 낮지만 콘도 관리비가 매달 꾸준히 나가고, 교외로 옮기면 초기 매매 비용과 이사 비용이 들지만 넓은 마당이 있는 단독주택을 구할 수 있다. 리버스모기지로 지금 집에 머물면 이사 비용은 아낄 수 있지만 초기 대출 비용과 지분 감소를 감수해야 한다. 리버스모기지를 택한다면 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담에서 이 세 가지를 놓고 비교 상담을 받을 수 있다. 이 상담을 거쳐야 실제 신청이 진행되며, 세금 부담을 줄이려는 목적이라면 상담 과정에서 일리노이주의 노년층 재산세 감면 제도도 함께 확인해보는 것이 좋다.

일리노이주 65세 이상 인구는 2024년 기준 전체의 17.9퍼센트로 집계된다. 시카고와 교외를 오가며 은퇴 후 거주지를 고민하는 가정이라면 세금 부담과 지분 활용 방안을 함께 놓고 판단해야 한다. 어느 쪽을 택하든 정답은 하나로 정해지지 않으며, 이 가정의 소득 구조와 남은 대출 잔액에 따라 유리한 선택이 달라진다. 리버스모기지는 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 하며, 고령층을 노린 사기 사례도 실제로 존재하는 만큼 결정을 서두르지 말고 가족과 충분히 상의해보기 바란다. 이 글은 투자와 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.