덜루스에서 콘도 매물 몇 곳을 둘러보다가 규정집(CC and Rs)을 펼쳐 든 적이 있다. 매매가와 위치만 보고 결정하면 나중에 후회할 수 있다는 것을 여러 번 확인했기 때문이다. 임대는 되는지, 반려동물은 몇 마리까지 되는지, 이런 규정이 매물마다 다 다르다.

덜루스만 따로 집계한 관리비 통계는 찾기 어렵다. 덜루스는 귀넷 카운티에 속한 애틀랜타 메트로 권역이라 인근 애틀랜타 콘도 시세를 참고 기준으로 삼을 수 있다. 애틀랜타 콘도 평균 관리비는 월 370달러(clareogroup.com 기준), 조지아주 전체 콘도 평균은 295달러다(hoamemberservices.com 기준). 대부분 200달러에서 400달러 사이, 시설이 많은 신축 커뮤니티는 그 이상으로 올라간다. 덜루스 개별 매물의 정확한 수치는 건물마다 다르니 이 범위를 기준선으로 삼아 비교해 보면 된다.

관리비에는 무엇이 들어갈까. 건물 외관 관리, 마스터 보험, 수영장이나 헬스장 같은 공용시설, 조경, 쓰레기 수거, 그리고 적립금(reserve fund)이다. 이 중 가장 중요한 것은 적립금이다. 왜 그럴까. 지붕이나 배관처럼 큰돈이 드는 수리가 매달 걷는 관리비만으로는 감당이 안 되기 때문이다. 적립금이 부족하면 어떻게 될까. 특별부과금(special assessment)이라는 형태로 입주자 전체에게 갑자기 목돈이 청구된다.

그렇다면 조지아는 이런 위험을 막는 법이 있을까. 조지아 콘도미니엄법은 협회가 교체 적립금을 유지하도록 정하지만, 구체적인 적립 비율이나 정기 reserve study는 의무화하지 않는다(propfusion.com 기준). 대신 재판매 공시에 예상 운영 예산과 적립금 항목을 포함하도록 요구한다. 매수인이 직접 챙겨야 할 몫이 크다는 뜻이다. 덜루스는 최근 몇 년 사이 타운홈과 함께 중소형 콘도 커뮤니티가 꾸준히 늘어난 지역이라, 신축과 구축이 섞여 있다는 점도 기억해 둘 만하다.

그럼 계약 전에 무엇을 확인해야 할까. 정리해 보면 다음과 같다.

• 규정집(CC and Rs)의 임대, 반려동물 조항
• 최근 재무제표와 reserve study 여부
• 적립금 잔액과 연체 세대 비율
• 진행 중인 소송 여부
• 상업공간 비율과 건물 연식

이 항목들이 왜 중요할까. 모기지 대출과 직결되기 때문이다. 대출기관은 협회의 재무 건전성을 함께 심사한다. 연체율이 높거나 적립금이 부족하거나 소송이 걸려 있으면 non-warrantable condo로 분류되어 대출 조건이 까다로워질 수 있다(fanniemae.com condo project standards 기준). 덜루스처럼 한인 가정이 선호하는 학군과 가까운 콘도라면 이 부분을 더 꼼꼼히 봐야 한다. 학군이 좋아도 협회 재정이 부실하면 대출부터 막힐 수 있다.

타주에서 덜루스로 이주하는 경우라면 재산세와 보험료 기준이 이전 거주지와 다르다는 점도 함께 계산해야 한다. 특히 이전에 관리비가 낮은 지역에 살던 분들은 덜루스 콘도의 관리비를 처음 보고 부담스럽게 느낄 수 있는데, 그 관리비 안에 어떤 항목이 포함되어 있는지 하나씩 뜯어보면 왜 이 정도 수준인지 이해가 되는 경우가 많다. 매매가만 보고 결정하지 말고 관리비와 규정, 적립금 상태까지 순서대로 확인하는 것이 결국 시간을 아끼는 길이다.

렌트 수익을 목적으로 덜루스 콘도를 보는 투자자라면 규정집의 임대 제한 조항을 가장 먼저 확인해야 한다. 일부 협회는 전체 세대 대비 임대 가능 세대 수를 정해두고 있어, 원하는 시점에 세를 놓지 못할 수도 있다는 점을 미리 감안해야 한다.

세금과 관리비 규정은 카운티별로 다를 수 있으니 실제 매입 전 해당 협회의 최신 자료를 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 상담하기를 권한다.