디트로이트에서 10만 달러 안팎의 매물을 검토하던 사례를 처음부터 끝까지 따라가 보겠다. 예산은 10만 달러. 매매가는 지역 중위값과 비슷했다.

디트로이트의 중위 매매가는 9만 9450달러다. 전년 대비 15.64퍼센트 올랐다. 렌트는 월 1200달러 수준으로 집계된다. 연간 렌트수입은 1만 4400달러. 총수익률만 계산하면 14.5퍼센트가 나온다. 숫자만 보면 전국에서 손꼽히는 수익률이다.

1퍼센트 룰로 확인해 보면 이 매물은 흔치 않게 기준을 통과한다. 9만 9450달러 매물이 통과하려면 월세가 994달러 이상이면 되는데, 실제 렌트 1200달러는 이 기준을 넘는다. 매매가 대비 렌트비가 전국에서도 높은 축에 속하는 셈이다. 그런데도 재산세와 공실률을 더하면 실제 캡레이트는 절반 수준으로 줄어든다는 것이 이 사례의 핵심이다.

여기서 멈추면 안 된다. 다음은 재산세다. 디트로이트의 중위 실효 재산세율은 1.86퍼센트. 미시간 주 평균 1.05퍼센트보다 훨씬 높다. 9만 9450달러 주택이면 연간 재산세만 1850달러 안팎이다. 렌트수입의 13퍼센트 가까이가 재산세로 빠져나간다는 뜻이다.

다음은 공실률이다. 공실률을 반영하지 않으면 이 총수익률이 그대로 실현되는 것처럼 착각하기 쉽다. 처음 이 매물을 검토했을 때가 그랬다. 실제로는 공실 기간과 보험료, 유지보수비, 관리비까지 더해지면 순영업소득은 크게 줄어든다. 50퍼센트 룰로 어림잡으면 순영업소득은 연 7200달러 안팎이 되고, 캡레이트는 7.2퍼센트 수준으로 내려간다. 총수익률의 절반 수준이지만, 그래도 이 정도면 낮은 캡레이트는 아니다.

총수익 관점에서 보면 디트로이트는 캡레이트가 높은 대신 시세차익은 지역별 편차가 크고 예측이 어려운 시장으로 꼽힌다. 대출원금 상환에 따른 자산 증가분은 매매가가 낮은 만큼 절대금액은 작지만, 투입한 현금 대비 비율로 보면 나쁘지 않은 경우가 많다. 결국 캡레이트 중심으로 현금흐름을 우선하는 전략에 더 맞는 시장으로 보인다.

캐시온캐시 수익률로 넘어가면 이야기가 또 달라진다. 매매가 자체가 낮아서 다운페이먼트 부담도 작다. 20퍼센트를 넣는다고 해도 2만 달러 안팎이다. 이 정도 현금 투입 규모에서는 대출 조건이 조금만 달라져도 캐시온캐시 수익률이 크게 흔들린다.

디트로이트는 지역별로 편차가 크다. 같은 시 안에서도 우편번호에 따라 재산세와 임대 수요가 크게 갈린다. 매물을 볼 때는 시 전체 평균이 아니라 해당 구역 데이터를 따로 확인하는 것이 낫다. 타주에서 오는 투자자라면 낮은 매매가만 보고 들어왔다가 공실률과 관리 부담을 놓치는 경우가 있으니 주의가 필요하다.

감가상각 세제혜택도 함께 봐야 한다. 매매가가 낮은 디트로이트에서는 절대 감가상각 금액 자체는 작지만, 매입가 대비 비율로 보면 절세 효과가 상대적으로 크게 체감될 수 있다.

이 매물을 실제로 클로징까지 진행했다면 그다음 단계는 관리였을 것이다. 매매가가 낮은 시장일수록 현지에 믿을 만한 관리 인력을 확보해두는 것이 공실 기간을 줄이는 데 캡레이트 계산보다 더 중요하게 작용하는 경우가 많다.

디트로이트시는 임대주택 등록제도를 운영하고 있어, 렌탈로 사용하려면 등록비와 정기 점검 절차를 거쳐야 하는 경우가 있다. 이런 행정 절차와 비용도 순영업소득 계산에 반영해두면 실제 수익률에 더 가까운 숫자를 얻을 수 있다.

타주에서 디트로이트로 투자하러 오는 경우, 미시간의 렌탈 소득세 신고와 임대인 등록 절차가 이전 거주지와 다를 수 있다는 점도 놓치기 쉽다. 원격으로 관리하는 투자자라면 현지 회계사나 관리회사를 통해 이런 행정 절차를 미리 파악해두는 편이 안전하다.

세금과 임대 조건은 물건별로 다를 수 있다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니다. 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.