디트로이트에서 첫 렌탈 매물을 알아보던 한 가정이 있다. 예산은 다운페이먼트 포함 3만 달러 안팎이었다. 시작은 항상 같은 질문이다. 얼마를 모아야 대출이 나올까. 대출은 서류 싸움이기도 하다. 렌트 스케줄과 리스 계약서 사본이 필요하다. 감정평가서도 마찬가지다. 서류가 늦어지면 클로징도 늦어진다. 미리 준비해 두는 편이 낫다.

투자용 주택 대출은 다운페이먼트가 실거주보다 높다. 통상 15~25퍼센트다. 신용점수는 620점부터 가능하지만 740점은 넘어야 좋은 금리를 받는다. 금리도 실거주용보다 0.5~0.75퍼센트포인트 높게 잡힌다(freddiemac.com). 렌트 수입은 예상액의 75퍼센트까지만 소득으로 인정된다.

디트로이트 평균 월세는 1,324달러다(2026년 8월 기준, 전년 대비 1.62퍼센트 상승). 다른 집계로는 1,200달러 선이다(rentcafe.com, zumper.com). 방 2개는 1,484달러, 방 3개는 1,990달러 수준이다. 전국 평균보다 24퍼센트 가까이 저렴하다.

매입가가 낮으니 1퍼센트 룰을 맞추기는 상대적으로 쉬운 편이다. 다만 재산세를 함께 봐야 한다. 미시간 전체 평균 실효세율은 1.25~1.54퍼센트 수준이지만, 디트로이트의 렌탈용 비거주 자산은 밀리지 방식으로 83~88밀리지가 적용된다(michigan.gov). 낮은 매입가와 별개로 세금 부담이 생각보다 크게 나올 수 있다는 뜻이다. 매물별 실제 세액 고지서를 반드시 확인해야 한다.

캡레이트도 함께 봐야 한다. 순영업소득을 매입가로 나눈 값이다. 디트로이트는 동네에 따라 편차가 크다. 재개발이 진행 중인 구역과 오래된 구역의 캡레이트 차이가 크다는 관찰이 나온다. 매물 하나만 보고 판단하면 안 된다. 인근 몇 곳을 함께 비교해야 한다. 디트로이트는 재건 중인 도시다. 일부 구역은 최근 몇 년 새 투자가 몰렸다. 다른 구역은 여전히 공실이 많다. 매물 위치에 따라 결과가 크게 갈린다. 직접 가서 동네를 확인하는 편이 안전하다. 사진만 보고 결정하면 안 된다. 낮에 한 번, 저녁에 한 번 가보는 것도 방법이다. 동네 분위기는 시간대마다 다르게 보인다.

미시간은 1988년 제정된 법으로 렌트컨트롤을 주 전역에서 금지하고 있다(michiganrenter.com). 지자체가 별도로 렌트 인상 상한을 정할 수 없다. 다만 세입자에게 최소 30일 전 서면 통지는 해야 한다. 통지 없이 인상하면 분쟁의 소지가 있다.

보험도 따로 챙겨야 한다. 랜드로드 보험은 일반 주택보험과 다르다. 임대 손실과 세입자 배상책임까지 보장한다. 보험료도 더 높다. 낮은 매입가만 보고 보험료를 가볍게 여기면 안 된다. 원거리 투자자라면 관리업체가 사실상 필수다. 직접 수리를 챙기기 어렵다. 월세의 8~12퍼센트를 내더라도 현장 대응이 빠른 업체를 구하는 편이 낫다. 공실 기간을 줄이는 게 결국 수익률을 지킨다.

예산 3만 달러로 시작한 이 가정은 결국 다운페이먼트 20퍼센트에 맞춰 매물 가격대를 좁혔다. 재산세와 관리비용을 뺀 실제 현금흐름부터 계산한 뒤에야 매물 후보를 추렸다. 관리를 위탁하면 월세의 8~12퍼센트가 나간다. 유지보수는 매년 자산가치의 약 1퍼센트 정도로 잡아 두는 게 안전하다. 랜드로드 보험도 별도로 준비해야 한다.

학군도 함께 봐야 한다. 디트로이트는 동네별로 학군 격차가 큰 편이다. GreatSchools 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀐다. 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 훗날 다른 렌탈 자산으로 갈아탈 계획이 있다면 1031 교환으로 양도소득세를 이연할 수 있다는 점도 기억해 두면 좋다(irs.gov). 이 글은 투자·법률 조언이 아니다. 계약 전 전문가와 개별 상황을 상의해 보기 바란다.