은퇴 이후를 대비해 알링턴하이츠에 렌트용 주택을 마련하고 싶다는 상담을 받은 적이 있다. 시카고 근교에서도 한인 가정이 선호하는 지역이라 매입가가 만만치 않은데, 은퇴 후 고정 현금흐름을 만드는 것이 목표라면 총수익률보다 캐시온캐시 수익률을 먼저 봐야 한다고 짚어 주었다.

RentCafe가 2026년 6월 집계한 알링턴하이츠 평균 렌트비는 월 1980달러이고, Zillow 홈밸류인덱스가 제시하는 평균 주택가치는 약 40만1290달러다. 연간 렌트수입 2만3760달러를 매입가로 나누면 총수익률은 약 5.9퍼센트가 나온다.

쿡 카운티의 실효 재산세율은 다른 지역보다 눈에 띄게 높은 편으로, 약 1.9퍼센트 수준으로 알려져 있다. 40만1290달러 주택이라면 재산세만 연간 7625달러 안팎이 나올 수 있다. 여기에 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실을 더해 50퍼센트 룰을 적용하면 순영업소득은 렌트수입의 절반인 1만1880달러로 줄고, 캡레이트는 약 3퍼센트로 내려온다. 은퇴 후 고정소득을 목표로 한다면 이 캡레이트가 실제 감당할 수 있는 재산세 부담과 함께 놓고 볼 숫자다.

대출 없이 현금으로 매입한다면 캡레이트가 곧 수익률이 되지만, 대출을 활용한다면 이야기가 달라진다. 다운페이먼트와 클로징비용으로 12만달러를 투입하고 모기지 원리금을 낸 뒤 세전 현금흐름이 연간 3600달러 남는다면 캐시온캐시 수익률은 3퍼센트다. 은퇴 후 매달 들어오는 실제 현금이 목표라면 이 캐시온캐시 수익률이 체감하는 숫자에 가깝다.

• 총수익률 = 연간 렌트수입 ÷ 매입가 x 100
• 캡레이트 = 연간 NOI ÷ 매입가 x 100, 쿡 카운티 재산세 반영
• 캐시온캐시 수익률 = 연간 세전 현금흐름 ÷ 실투입 현금 x 100

1퍼센트 룰로 보면 40만1290달러 주택은 월 4013달러 렌트가 나와야 하는데, 알링턴하이츠 평균 렌트비 1980달러는 이에 못 미친다. 다만 이 지역은 한인 가정이 선호하는 학군이 몰려 있어 GreatSchools 평가가 높고 공실 위험이 낮은 편인데, 학군 경계는 자주 바뀌니 구매 전 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 은퇴 이주를 계획하는 경우 쿡 카운티의 재산세 부담이 이전 거주지보다 훨씬 크게 나올 수 있다는 점을 은퇴 예산에 미리 반영해 둘 필요가 있다.

은퇴 설계에서는 캐시온캐시 수익률 외에 총수익도 함께 짚어 볼 필요가 있다. 원리금 상환에 따라 매달 쌓이는 자산 증가분과 감가상각을 활용한 세제혜택, 여기에 장기 보유 시 기대할 수 있는 시세차익까지 더하면 은퇴 시점의 순자산은 매달 들어오는 캐시온캐시 수익률 3퍼센트라는 숫자보다 훨씬 크게 불어나 있을 가능성이 크다. 다만 재산세가 매년 재평가되는 지역인 만큼, 은퇴 후 고정소득만으로 재산세 상승분을 감당할 수 있는지는 별도로 시뮬레이션해 보는 편이 안전하다. 알링턴하이츠는 시카고 오헤어 공항과 가까워 임대 수요층이 폭넓다는 점도 함께 고려할 만하다. 은퇴 시점까지 남은 기간이 길수록 원금 상환분과 시세차익이 쌓일 시간도 그만큼 길어지므로, 지금 당장의 캐시온캐시 수익률 숫자만으로 매물을 포기할 필요는 없어 보인다. 상담을 왔던 이에게는 은퇴까지 남은 기간과 대출 상환 완료 시점을 함께 놓고, 은퇴 시점에 대출이 없는 상태로 만들 수 있는지부터 역산해 보라고 권했다. 대출이 끝난 이후에는 캡레이트 자체가 곧 체감 수익률이 되므로, 은퇴 시점을 기준으로 숫자를 다시 그려 보면 훨씬 안심되는 그림이 나온다.

은퇴 후 현금흐름을 설계할 때는 총수익률이 아니라 캡레이트와 캐시온캐시 수익률을 기준으로 삼는 것이 현실적입니다. 쿡 카운티처럼 재산세가 높은 지역이라면 이 부담을 먼저 계산에 넣고 시작해야 합니다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 확인해 보기 바랍니다.