알링턴하이츠는 학군 프리미엄 때문에 단순 숫자만으로 판단하기 어려운 시장이다. 중위 렌트는 월 2,350달러, 중위 주택 가격은 41만 5천 달러 수준으로 형성돼 있다.

Price-to-Rent Ratio를 계산해보면 41만 5천 달러를 연간 렌트 2만 8,200달러로 나눠 14.7이 나온다. 15 이하 구간으로 구매가 유리한 쪽에 속한다. 시카고 북서부 교외 중에서도 학군 평판이 높은 이 지역치고는 비율이 낮게 나온다는 점이 눈에 띈다.

월 상환액을 계산해보자. 20% 다운페이먼트 8만 3천 달러를 제외한 33만 2천 달러를 30년 고정 6.75%로 빌리면 원리금은 2,153달러다. 다만 일리노이는 재산세가 전국에서 손꼽히게 높은 주다. 이 지역 세율을 반영하면 월 재산세만 674달러가 추가돼 PITI 총액은 2,949달러까지 올라간다. 렌트 대비 월 599달러 더 부담해야 한다는 계산이 나온다.

다운페이먼트 8만 3천 달러를 투자로 돌렸을 때 기회비용도 무시할 수 없다. 연 7% 가정 시 연간 5,810달러, 월 484달러다. 재산세 부담과 기회비용을 합치면 실질 매수 비용 부담이 커지는 구조다. 이건 분명 알링턴하이츠 매수의 가장 큰 변수가 재산세라는 뜻이다.

그럼에도 학군을 보고 오는 한인 가구가 꾸준한 이유는 명확하다. 인근 글렌뷰나 노스브룩과 비교하면 알링턴하이츠는 여전히 진입 가격이 낮은 편이면서 학군 수준은 크게 뒤지지 않는다는 평가를 받는다.

거주 기간이 5년 미만이면 높은 재산세 부담 때문에 렌트가 더 안전할 수 있다. 반면 자녀가 초중고 학군을 온전히 거쳐야 하는 상황이라면, 즉 7~10년 이상 정착이 확실하다면 매수 쪽이 낫다고 본다. 재산세는 매년 나가지만 학군 프리미엄은 재판매 시에도 유지되는 경향이 있기 때문이다.

한인 가구 입장에서 조언하자면, 재산세 완화 프로그램(호미스테드 익젬션 등)을 반드시 확인하고 실제 상환액을 재계산해볼 것을 권한다. 결론적으로, 학군 목적의 장기 정착이라면 매수, 단기 거주라면 렌트가 데이터상 더 합리적인 선택이다.