시카고 도심에서 투자용 주택을 알아보다가 알링턴 하이츠로 방향을 튼 한 가정의 경우를 보면, 가장 먼저 부딪힌 문제는 렌트법이 지역마다 다르다는 사실이었다. 일리노이 주는 1997년 제정된 렌트컨트롤 선점법, 50 ILCS 825에 따라 어떤 시나 카운티도 독자적으로 렌트 상한을 정할 수 없다. 시카고를 포함해 일리노이 어디에도 렌트 인상률 자체를 규제하는 렌트컨트롤은 없다는 뜻이다. 다만 시카고는 별도로 주거임대차조례, RLTO를 통해 보증금 처리나 통지 절차 같은 임차인 보호 규정을 촘촘히 두고 있는데, 알링턴 하이츠는 이 조례의 적용을 받지 않는 별개 지역이라는 점을 이 가정은 뒤늦게 알게 됐다.

시세부터 보면, 알링턴 하이츠의 평균 렌트는 1980달러 수준이고 전년 대비 0.33% 올랐다. 스튜디오 2106달러, 방 하나 1851달러, 방 두 개 2136달러 이상으로 나타난다. 시카고 시내보다는 낮지만 쿡 카운티 안에서도 학군이 좋은 지역으로 꼽히는 만큼 렌트 수준이 낮지는 않다.

재산세는 이 가정이 가장 크게 놀란 부분이었다. 쿡 카운티는 타운십에 따라 실효세율이 2%에서 3.5% 사이로 나타나고, 지방세를 모두 합친 실효세율은 5.84%에서 13.55%까지 벌어진다는 자료도 있다. 남부 지역에서 넘어온 가정이라면 익숙했던 세율의 두 배 이상을 마주할 수 있다는 뜻이다. 2025년 쿡 카운티 균등화 계수는 3.0300으로 발표됐고, 지역별 편차가 크므로 매입 전 반드시 해당 PIN 번호로 실제 세율을 확인해야 한다. 조지아나 텍사스처럼 재산세가 상대적으로 낮은 주에서 온 가정에게는 이 부분이 가장 크게 체감되는 차이이기도 하다.

대출 조건은 전국 공통이다. 투자용 주택은 다운페이먼트가 15에서 25% 필요하고, 신용점수는 620점부터 심사가 가능하지만 740점을 넘어야 좋은 금리가 나온다. 금리도 실거주보다 0.5에서 0.75%포인트 높다. 대출 기관은 렌트 수입의 75%까지만 소득으로 인정하므로, 감정평가서의 rent schedule을 미리 준비해 두는 것이 순서에 맞다. 알링턴 하이츠처럼 학군 평가가 높은 지역에서는 이 기준을 넉넉히 충족하는 매물이 많지 않다는 점도 함께 알아두는 것이 좋다.

이 가정은 결국 재산세 부담을 렌트와 함께 다시 계산한 뒤에야 캐시플로우가 맞는지 판단할 수 있었다. 부동산 관리 수수료 8에서 12%, 매년 자산가치의 1% 유지보수 비용, 랜드로드 보험료까지 더하면 쿡 카운티의 높은 재산세는 순수익에 직접적인 영향을 준다. 학군을 보고 들어오는 가정이라면 GreatSchools 등급과 함께 배정 학교를 매입 전 직접 확인해 보는 것이 좋다.

매입 후에는 렌트 갱신 시점마다 쿡 카운티의 세금 고지서를 다시 확인하는 습관도 필요하다. 균등화 계수나 학군 밀리지가 매년 조금씩 바뀌기 때문에, 첫해 계산한 순수익이 다음 해에도 그대로 유지된다고 단정하기는 어렵다. 랜드로드 보험 갱신 시점에 보장 범위를 다시 점검해 보는 것도 함께 챙길 만한 부분이다.

알링턴 하이츠와 같은 시카고 교외 지역은 시카고 도심의 RLTO 조례 적용을 받지 않는 대신, 개별 마을 단위의 임대주택 등록이나 점검 규정이 별도로 있는 경우가 있다. 이 가정도 매입 후에야 마을 조례를 확인하게 됐는데, 미리 알았더라면 클로징 전에 필요한 서류를 더 여유 있게 준비할 수 있었을 것이라고 돌아봤다. 부동산 에이전트나 관리 업체를 통해 마을별 규정을 미리 정리해 두면 이런 시행착오를 줄일 수 있다.

알링턴 하이츠는 시카고 오헤어 공항과 가깝고 통근 열차 노선도 잘 갖춰져 있어, 실거주와 투자를 함께 고민하는 가정에게 꾸준히 문의가 들어오는 지역이다. 학군 평가가 높은 만큼 매입가도 쿡 카운티 평균보다 높게 형성되어 있어, 1% 룰을 그대로 적용하기보다는 시세 차익과 안정적인 공실률을 함께 놓고 판단하는 것이 현실적이다. 랜드로드 보험료 역시 겨울철 동파 사고에 대비한 보장이 포함되는지 미리 확인해 두는 것이 좋다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 세무 전문가 상담을 권한다.