버겐카운티 노던밸리 학군 경계선을 사이에 두고 집값이 크게 갈리는 모습은 클로스터 주변을 다니다 보면 자주 눈에 띈다. 도로 하나를 건너는 것뿐인데 시세가 수십만 달러씩 벌어지는 경우도 드물지 않다.

클로스터 자체도 버겐카운티 안에서는 중상위권 주거지로 꼽힌다. 러크먼 로드(Ruckman Road) 인근과 하이우드(Highwood) 구역은 넓은 대지에 지어진 단독주택이 많고, 최근 시세는 중위 75만~85만 달러 선에서 형성돼 있는 것으로 파악된다. 노던밸리 리저널 학군(디마레스트 캠퍼스) 배정 지역이라는 점이 이 일대 수요를 꾸준히 받쳐주는 요인으로 꼽힌다. 다운타운 클로스터의 상권과 도보 접근성도 실거주 만족도를 높이는 요소로 언급된다.

다만 진짜 부촌으로 불리는 곳은 바로 옆 알파인(Alpine)이다. 알파인은 뉴저지 전체에서도 손꼽히는 고가 주거지로, 최소 대지면적을 넓게 규정한 조닝 정책 덕분에 저택 단지 형태로 개발이 이뤄졌고, 중위 주택가격은 250만~300만 달러 수준까지 형성돼 있다는 것이 최근 시장 관찰이다. 과거 유명 스포츠 스타나 연예인이 거주했던 이력도 이 지역 브랜드 가치에 힘을 보탰고, 팰리세이드 능선을 따라 조성된 조용한 사유지 분위기가 지금도 유지되고 있다.

테나플라이(Tenafly)와 디마레스트(Demarest) 역시 클로스터 주변에서 자주 언급되는 고급 주거지다. 두 지역 모두 학군 평판이 높고 한인 전문직 가구 비중이 높은 편이며, 중위 주택가격은 110만~140만 달러 선으로 클로스터보다 한 단계 높게 형성돼 있다. 테나플라이는 한인 마트와 교회, 학원가가 밀집해 있어 정착 초기 한인 가구에게도 익숙한 생활권으로 통한다.

이렇게 놓고 보면 클로스터 일반 지역과 알파인 최상급 구역 사이의 격차는 세 배 가까이 벌어진다. 같은 노던밸리 학군권이라도 대지 규모와 필지 개발 방식에 따라 시세 차이가 뚜렷하게 나뉘는 셈이다. 실제로 같은 학군 안에서도 신축 여부와 대지면적에 따라 매물 간 편차가 크게 벌어지는 사례가 자주 보고된다.

이 일대가 부촌으로 자리잡은 배경은 크게 세 가지로 정리할 수 있다. 첫째는 학군, 둘째는 조지워싱턴 다리를 통한 맨해튼 접근성, 셋째는 대지면적을 규제한 오래된 조닝 정책이다. 특히 알파인의 저밀도 조닝은 신규 공급을 제한해 희소성을 유지시키는 구조로 작용해왔고, 이는 다른 버겐카운티 타운에서는 찾아보기 어려운 형태다.

한인 자산가나 전문직 입장에서는 알파인, 테나플라이처럼 이미 가격이 높게 형성된 지역보다는 클로스터, 크레스킬 같은 인접 지역에서 학군 혜택을 함께 누리는 전략을 택하는 경우가 늘고 있는 것으로 관찰된다. 자녀 교육을 우선순위에 두면서도 예산 부담을 줄이려는 절충안으로 이해할 수 있다.

투자 관점에서 접근하는 경우도 늘고 있다. 알파인이나 디마레스트처럼 대지가 넓은 단독주택은 렌트 수익률 자체는 높지 않지만, 학군 프리미엄이 꾸준히 유지된다는 점에서 장기 보유 자산으로 선호되는 편이다. 반대로 클로스터나 크레스킬처럼 진입 가격이 낮은 지역은 시세 차익을 노리는 실수요 매수자 비중이 상대적으로 높게 나타난다.

다만 매물별 편차가 크기 때문에 실제 거래에 나설 때는 최근 클로징 사례를 개별적으로 확인하는 절차가 필요하다. 같은 동네 안에서도 리모델링 여부와 대지 방향에 따라 최종 거래가가 크게 달라질 수 있다는 점을 함께 감안해야 한다.