지난 몇 년간 버겐카운티 노던밸리 학군 지역을 취재하면서 가장 많이 받는 질문 중 하나가 재산세다. 클로스터는 노던밸리 리저널 하이스쿨 학군에 속해 있어 학군 프리미엄이 집값에 반영되지만, 그만큼 재산세 부담도 만만치 않다. Zillow 기준 클로스터의 중위 주택가격은 약 118만 달러 수준으로 파악되며, 버겐카운티 평균(약 62만5천 달러)의 거의 두 배에 이른다.

클로스터의 실효세율(effective property tax rate)은 약 2.07% 선으로 조사된다. 이는 뉴저지 주 평균 실효세율 2.23%보다는 다소 낮지만, 전국 평균 1.02%와 비교하면 두 배가 넘는 수치다. 중위 주택가격 118만 달러를 기준으로 계산하면 연간 재산세는 약 2만4천 달러 안팎으로 추산된다. 실제 고지서는 학군 예산 편성과 카운티 세율 조정에 따라 매년 소폭 변동이 있어, 정확한 금액은 지역 세무국(assessor's office)을 통해 확인하는 것이 안전하다.

주택보험료는 뉴저지 내륙 지역 특성상 허리케인 직격 피해보다는 겨울철 폭설, 동파, 간헐적 침수 리스크가 반영된다. 클로스터처럼 고가 주택이 많은 지역은 재건축 비용 기준으로 보험료가 산정되기 때문에 연 2,000~2,500달러 수준을 예상하는 것이 현실적이다. 저지대나 하천 인근이 아니라면 별도 홍수보험(flood insurance) 가입 필요성은 낮은 편이다.

유지보수비는 통상 집값의 1~2% 선을 기준으로 잡는다. 118만 달러 주택이라면 연 11,800~23,600달러 범위이며, 지어진 지 오래된 콜로니얼 양식 주택이 많은 클로스터 특성상 중간값보다 상단인 1.5% 안팎, 즉 연 1만7,700달러 전후로 잡아두는 편이 무리가 없다. 보일러, 지붕, 외벽 관리 등 노후 주택 특유의 지출이 매년 꾸준히 발생하기 때문이다.

이 셋을 합치면 재산세 약 2만4천 달러, 보험료 약 2,200달러, 유지보수비 약 1만7,700달러로 연간 총 주택 소유비용은 4만4천 달러 안팎에 이른다. 월 단위로 환산하면 3,600달러 수준으로, 모기지 원리금과는 별개로 준비해야 하는 고정비다.

인근 테너플라이, 알파인과 비교하면 흥미로운 지점이 있다. 알파인은 평균 재산세 고지서 금액 자체는 버겐카운티에서 가장 높은 축에 들지만, 주택가격이 워낙 높다 보니 오히려 실효세율은 1% 안팎으로 낮게 나타난다. 반면 클로스터는 실효세율 기준으로는 중상위권에 위치해, 고지서 금액과 실효세율을 함께 봐야 지역 간 비교가 정확해진다.

뉴저지는 별도의 홈스테드 면제(homestead exemption) 제도는 없지만, ANCHOR 프로그램을 통한 재산세 환급과 65세 이상 시니어를 위한 Senior Freeze(재산세 동결 환급) 제도가 운영된다. 소득 요건을 충족하는 한인 가구라면 매년 신청 시기를 놓치지 말고 챙기는 것이 실질적인 절세 방법이다. 참전용사 가구라면 250달러 재산세 공제도 별도로 신청 가능하다.

클로스터 이주를 고려하는 한인 가구라면 학군만 보고 결정하기보다 재산세와 유지비를 포함한 실거주 총비용을 먼저 계산해보길 권한다. 모기지 상환액에 월 재산세와 보험료를 더한 실제 월 지출을 시뮬레이션해보면 예산 감각이 훨씬 명확해진다.