브롱크스에서 투베드 아파트를 찾는다면 어느 동네를 보느냐에 따라 월세가 1,300달러 넘게 갈립니다. 9월 기준 평균 제시 렌트가 리버데일은 3,699달러, 모리스/유니버시티 하이츠는 2,397달러였거든요.

10월 숫자부터 말씀드리면, 제가 확인한 시점까지 브롱크스 10월 렌트 보고서는 올라오지 않았습니다. 그래서 오늘은 공개된 최신 달인 9월 숫자로 정리합니다. 10월치로 읽으시면 안 됩니다.

렌트는 부동산 회사 MNS의 브롱크스 렌트 보고서를 기준으로 삼았습니다. 매달 중순 시장에 나와 있는 매물의 제시 가격을 모은 자료이고, 1만 달러 이상 매물은 뺍니다.

조사 대상도 콩코스/하이브리지, 모리스/유니버시티 하이츠, 모트헤이븐, 리버데일 네 곳뿐입니다. 브롱크스 세입자 전체가 실제로 내는 평균이 아니라는 점은 깔고 보셔야 해요.

MNS 기준 9월 평균 렌트는 2,705달러로, 8월 2,686달러보다 0.71% 올랐습니다. 1년 전과 비교하면 1.70% 상승입니다.

평형별로 보면 방향이 갈립니다. 스튜디오는 2,158달러로 1년 전보다 7.21% 내렸습니다. 원베드는 2,716달러로 7.72%, 투베드는 3,243달러로 2.92% 올랐고요.

스튜디오와 원베드의 간격이 벌어진 게 눈에 띕니다. 1년 전 195달러였던 차이가 지금은 558달러예요.

동네별 편차는 더 큽니다. 원베드는 콩코스/하이브리지가 3,023달러로 가장 비쌌고, 모리스/유니버시티 하이츠가 2,050달러로 가장 쌌습니다.

콩코스/하이브리지 원베드는 저도 좀 놀란 숫자입니다. 작년 9월 2,479달러에서 12월 2,131달러까지 내려갔다가 3,000달러를 넘겼으니까요.

다만 이런 자료는 그달 나온 매물 구성에 따라 출렁일 수 있습니다. 모리스/유니버시티 하이츠 원베드도 한 달 만에 10.73% 뛰었는데, 저라면 한 달 치로 동네 시세를 단정하진 않겠습니다.

모트헤이븐은 스튜디오가 2,704달러로 네 곳 중 가장 비쌌습니다. 그래도 1년 전 2,798달러보다는 내려온 값입니다. 투베드 역시 3,681달러에서 3,533달러로 낮아졌어요.

리버데일은 같은 동네 안에서도 평형별 사정이 다릅니다. 투베드는 네 곳 중 1위인데, 스튜디오는 1,867달러로 한 달 사이 8.89% 빠졌습니다.

여기에 올해 가장 큰 변수가 하나 더 있습니다. 렌트 안정화 아파트 얘기입니다.

뉴욕시 렌트가이드라인위원회는 6월 25일 7대 1로 1년, 2년 계약 인상률을 모두 0%로 정했습니다. 공식 명령 58호에 따라 2026년 10월 1일부터 2027년 9월 30일 사이에 시작하는 계약에 적용됩니다.

2년 계약까지 동결된 건 이번이 처음입니다. 작년에는 1년 3%, 2년 4.5%였습니다.

세입자에게는 반가운 결정이지요. 반면 건물주 쪽은 수리와 유지보수가 줄어들 거라고 반발합니다. 비용이 계속 오르는 건물이라면 그 걱정도 빈말은 아니라고 봅니다.

혼동하기 쉬운 점이 있습니다. 동결은 안정화 아파트 계약에 적용되는 것이고, 위의 MNS 숫자는 시장에 나온 매물의 제시 가격입니다. 자기 집이 안정화 대상인지 모르겠다면 뉴욕주 주택국(HCR)에 임대 이력을 요청해 확인하시면 됩니다.

이제 집값입니다. 출처가 둘인데 숫자 차이가 꽤 커서 따로 봐야 합니다.

부동산 데이터 사이트 PropertyShark 집계로는 9월 브롱크스 중간 매매가가 60만 달러, 1년 전보다 4.3% 올랐습니다. 3분기로 묶으면 62만 달러로 10.7% 상승입니다.

같은 집계에서 거래는 줄었습니다. 9월은 128건으로 39.3% 감소, 3분기는 580건으로 14.1% 감소입니다.

PropertyShark의 9월 유형별 중간값은 주택 81만 1천 달러, 콘도 33만 5천 달러, 코압 24만 3천 달러입니다. 콘도가 34.2% 올랐다지만 27건뿐이라 저는 크게 의미를 두지 않습니다.

다른 하나는 허드슨게이트웨이 부동산협회(HGAR)의 2분기 자료입니다. OneKey MLS와 시 재무국 거래 기록을 묶은 것으로, 4~6월 중간값이 40만 달러, 전년 대비 9.3% 상승, 거래 324건입니다.

기간도 집계 방식도 달라서 40만 달러와 60만 달러를 이어 20만 달러 올랐다고 읽으면 틀립니다. 작년보다 올랐다는 방향이 같다는 정도만 보시면 됩니다.

HGAR 2분기 자료에서는 동네 차이도 보입니다. 스록스넥이 71만 2,715달러, 리버데일이 35만 달러, 파크체스터가 26만 9,500달러입니다.

렌트가 비싼 리버데일의 매매 중간값이 낮은 게 이상해 보일 수 있습니다. 제 생각엔 코압 거래가 많은 동네라 그렇게 나오는 면이 큽니다. 같은 구 안에서도 어느 쪽이냐에 따라 숫자의 뜻이 달라지는 거죠.

HGAR 기준 2분기 말 매물은 854채로 7.4% 줄었고, 재고는 6.9개월치였습니다.

렌트를 찾는 분이라면 브롱크스 평균보다 동네와 평형으로 먼저 좁혀 보세요. 스튜디오는 1년 전보다 내려와 있으니 제시 가격을 그대로 받아들이기 전에 협상을 한번 시도해 볼 만합니다.

매수를 보는 분이라면 유형부터 갈라야 합니다. 코압은 월 관리비와 이사회 승인까지 따져야 하니 중간값만 보고 싸다고 판단하면 곤란합니다.

지금 브롱크스에서 평균이 얼마냐는 질문은 접어두는 게 낫습니다. 거래가 줄어든 시기의 중간값은 쉽게 튀기 때문에, 저라면 석 달 이상의 추세와 동네별 실거래를 먼저 보겠습니다.

10월 보고서가 나오면 9월과 같은 출처끼리만 비교해 보세요. 출처를 섞는 순간 숫자는 금방 엉뚱한 이야기를 하니까요.