535,000달러. 최근 석 달간 보이시 주택 중간 매매가다. 1년 전보다 2.9% 오른 수치인데, 팬데믹 시기의 두 자릿수 상승과 비교하면 확실히 속도가 완만해졌다. 재고는 약 1.4개월치로 여전히 셀러에게 유리한 편이고, 오퍼는 평균 3건씩 붙는다. 이 숫자가 의미하는 것은 여전히 매물을 빠르게 결정해야 하는 국면이 이어지고 있다는 뜻이다.

이런 속도 안에서 자주 나오는 사례가 하나 있다. 이글이나 메리디언 쪽 신규 개발 단지를 마음에 들어 계약을 서두르다가, 입주하고 나서야 HOA 규정을 제대로 못 읽었다는 것을 깨닫는 경우다. 울타리 색상이나 마당 조경 기준, 단기 임대 금지 조항까지 세세하게 정해둔 커뮤니티가 있는데, 오퍼 경쟁이 붙은 상황에서는 이런 서류를 꼼꼼히 볼 여유 없이 서명부터 하게 되기 쉽다. 같은 보이시 안에서도 다운타운 인근 오래된 동네와 외곽 신규 개발지는 사정이 다르다. 신규 단지일수록 HOA 관리비와 규정이 촘촘한 편이라, 계약 전 관리회사에 규약과 월 관리비를 직접 문의해 보는 것이 안전하다.

사전승인 없이 매물부터 보러 다니는 것도 이런 시장에서는 위험하다. 오퍼가 평균 3건씩 붙는 상황에서 대출 사전승인서 없이 마음에 드는 집을 발견하면, 서류를 준비하는 사이 다른 오퍼에 밀리는 일이 흔하다. 인스펙션 조건을 아예 빼고 계약하는 경우도 여전히 보이는데, 최근 며칠 새 발견한 사례 중에는 조건 없이 계약했다가 배관 문제로 예상보다 큰 수리비를 떠안은 가정도 있었다.

0.59%. 아이다호주의 평균 실효 재산세율이다. 텍사스나 캘리포니아 같은 곳에서 옮겨오는 가정이라면 이 숫자만 보고 부담이 적다고 단정하기 쉬운데, 매매가 자체가 오른 만큼 절대 금액으로는 결코 작지 않다. 이전 살던 주의 재산세율만 기준으로 예산을 짜면 실제 월 지출을 과소평가할 수 있으니, 클로징 전 카운티 자산평가 기준으로 다시 계산해 보는 것이 좋다.

클로징 비용도 놓치기 쉬운 항목이다. 매매가의 2에서 5% 수준으로 드는 것이 일반적인데, 다운페이먼트 마련에 집중하다 보면 이 부분을 뒤늦게 인지하는 경우가 많다. 대출 조건도 한 곳만 보고 정하지 말고 최소 세 곳 이상에서 견적을 받아 비교해 보는 것이 유리한데, 오퍼 경쟁이 있는 시장일수록 사전승인을 받아 둔 렌더 쪽 조건이 마음에 들지 않아도 뒤늦게 바꾸기 어려운 경우가 있어 초반에 비교해 두는 편이 낫다. 큰 금액이 오가는 계약인 만큼 계약 전 신용점수와 부채비율을 미리 점검해 두는 것도 필요하고, 계약 직전 큰 물건을 구매하는 것은 대출 조건에 영향을 줄 수 있어 피하는 것이 좋다.

한인 가정이 선호하는 학군을 함께 보는 경우라면 학군 등급과 통근 거리를 같이 따져보는 것이 좋다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 GreatSchools나 Niche 등급은 참고 자료로만 삼고, 계약 전 해당 주소의 배정 학교를 학교구청에 직접 확인해 보기 바란다. 예비비를 다운페이먼트에 전부 넣어버리면 입주 후 HOA 특별부과금 같은 예상 밖 지출에 대응하기 어려워질 수 있으니 일정 금액은 남겨두는 것이 낫다.

렌트 수익을 노리고 매물을 찾는 투자자라면 HOA 규정 안에 단기 임대나 세입자 거주를 제한하는 조항이 있는지부터 확인해야 한다. 규정을 모른 채 계약했다가 임대 자체가 막혀 있는 것을 뒤늦게 알게 되는 경우가 실제로 있다. 타주에서 옮겨오는 가족이라면 이전 지역과 비교해 주택보험료도 함께 확인해 보는 것이 좋은데, 지역에 따라 산불이나 지진 관련 담보 조건이 달라질 수 있기 때문이다. 이런 부분은 결국 계약서 한 줄 한 줄을 실제로 읽어보는 습관에서 갈린다.

이 글은 투자, 법률 조언이 아니며 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.