어빙으로 이사를 갈지, 아니면 투자용 주택을 하나 살지 고민한다면 나는 세 가지부터 볼 것 같다.

지금 집값이 어느 정도인지, 일자리가 계속 들어오고 있는지, 그리고 아이가 있다면 학군까지 챙길 수 있는지다.

먼저 집값부터 보자. Zillow 기준 어빙의 평균 주택가치는 약 34만3,000달러로 1년 전보다 0.8% 내려갔다.

반면 Redfin이 집계한 2026년 6월 중위 매매가는 약 41만 달러로 전년보다 2.6% 올랐다.

"한쪽은 내렸다는데 다른 쪽은 왜 올랐다는 거야?" 싶을 수 있다.

이건 통계 방식이 다르기 때문이다. Zillow는 지역 전체의 주택가치를 추정한 지표이고 Redfin은 실제 거래된 주택 가격을 기준으로 한다.

최근 상대적으로 가격이 높은 집들이 많이 거래됐다면 이런 차이가 충분히 생길 수 있다. 그래서 어빙 집값이 무조건 오른다, 내린다고 한 숫자만 가지고 판단하기는 어렵다.

내가 오히려 관심 있게 보는 건 기업이다.

Las Colinas를 중심으로 어빙에는 상당히 많은 회사가 들어와 있다.

Irving Economic Development Partnership 자료를 보면 최근 회계연도에 49건의 기업 유치와 26건의 기존 기업 확장이 이루어졌고, 관련 자본투자 규모가 10억 달러를 넘어섰다. 신규 및 유지 일자리도 1만 개 이상이다.

이게 부동산에서는 꽤 중요한 숫자다.

사람이 먼저 이사 와서 회사가 따라오는 경우도 있지만, 기업이 들어오고 일자리가 생기면서 직원과 가족들이 따라오는 경우도 많기 때문이다.

최근에는 Caterpillar가 Las Colinas 인근의 사무공간을 추가로 확보했고, Bimbo Bakeries USA도 본사를 어빙으로 이전했다.

원래 금융, 에너지, 서비스 기업이 많았던 Las Colinas에 제조와 유통 관련 기업까지 더해지면서 산업 구성이 다양해지고 있다.

여기에 DFW 국제공항이 바로 옆이라는 장점도 크다. 출장이 많은 기업 임원이나 전국적인 영업망을 가진 회사라면 공항까지 10~15분이면 갈 수 있다는 게 생각보다 큰 경쟁력이다.

실거주라면 이제 학군을 봐야 한다.

이때 인터넷 학교 점수 하나만 보고 집부터 계약하면 안 된다. GreatSchools나 Niche로 대략적인 학교 수준을 확인한 다음 마음에 드는 동네를 몇 군데 골라야 한다.

그리고 실제 오퍼를 넣기 전에는 반드시 해당 주소가 어느 학교로 배정되는지 학군에 직접 확인하는 편이 안전하다.

같은 어빙 주소라도 학교가 다를 수 있고 학군 경계도 바뀔 수 있기 때문이다. Las Colinas처럼 아파트와 콘도, 상업시설이 함께 있는 지역과 조금 더 조용한 단독주택 중심 지역은 생활 분위기도 상당히 다르다.

타주에서 텍사스로 온다면 재산세도 꼭 계산해야 한다. 텍사스는 주 개인소득세가 없다는 장점이 있지만 재산세 부담은 높은 편이다. 실거주 주택이라면 homestead exemption 적용 여부도 확인할 필요가 있다.

투자용이라면 계산법은 또 달라진다. 기업과 일자리가 많다고 해서 아무 집이나 사면 렌트가 잘 나가는 건 아니다.

예상 월세와 HOA, 재산세, 보험료, 공실 가능성, 수리비와 모기지까지 넣어 실제 현금흐름을 계산해야 한다.

결국 어빙 부동산은 집값 하나만 보고 판단하기에는 조금 아까운 시장이다. 나는 오히려 Las Colinas를 중심으로 기업과 일자리가 계속 들어오는 흐름을 먼저 볼 것 같다. 그 다음 집값과 학군, 세금까지 맞춰보면 내가 실거주로 들어갈 도시인지, 투자할 만한 도시인지 훨씬 판단하기 쉬워진다.