예산 30만달러로 매디슨에서 집을 알아보던 한 가정의 경우를 따라가 보자. 처음에는 콘도와 타운홈을 놓고 저울질했는데, 두 유형의 매물 설명서를 나란히 놓고 보니 관리비 항목 자체가 다르게 짜여 있었다. 콘도는 건물 외벽과 지붕까지 협회가 관리하는 대신 관리비가 높았고, 타운홈은 개별 소유 범위가 넓은 대신 관리비가 상대적으로 낮았다.

매디슨 콘도의 중위 관리비는 월 415달러로 나타난다. 전체적으로는 150달러에서 600달러 이상까지 폭이 넓고, 엘리베이터가 있는 건물이나 호수 인근 입지일수록 관리비가 위쪽으로 올라간다. 반면 처음 집을 사는 실수요자들이 보는 매물은 대체로 월 300달러에서 450달러 선에서 형성되는 경우가 많다. 이 가정이 본 콘도 역시 그 범위 안에 있었다.

관리비 항목을 따라가 보면 건물 외벽과 지붕 유지보수, 마스터 보험, 조경, 쓰레기 수거, 공용시설 운영비, 그리고 리저브펀드 적립금이 포함된다. 수도나 난방 일부가 관리비에 포함되는 경우도 있어 실제 생활비를 계산할 때는 관리비만 보지 말고 무엇이 포함되어 있는지를 매물마다 확인하는 것이 필요하다.

위스콘신은 2004년 11월 1일 이후 설립된 콘도 협회에 대해 개발업체가 통계적 리저브 계좌를 만들고 관련 서류를 작성하도록 정하고 있고, 그 이전에 설립된 협회도 법 시행 후 18개월 안에 계좌를 만들도록 했다. 다만 입주자 과반 동의가 있으면 협회가 이 계좌 운영에서 빠질 수 있고, 얼마를 적립해야 하는지 정해진 액수도 없다. 이는 위스콘신주법 703장에 근거한다. 그래서 이 가정이 본 콘도의 경우 협회가 리저브 계좌를 실제로 운영하고 있는지, 아니면 과반 동의로 빠져 있는지부터 확인하는 것이 첫 단계였다.

리저브펀드가 부실한 상태로 지붕이나 배관 같은 대형 수리가 필요해지면 입주자 전원에게 특별부과금이 부과될 수 있다. 계약 전 확인할 것은 최근 재무제표와 리저브 계좌 잔액, 최근 몇 년간의 특별부과금 이력, 연체 세대 비율이다. 은행에서 패니메이나 프레디맥 기준 대출을 받을 때도 이 재무 건전성을 함께 심사하기 때문에, 상태가 부실한 협회는 non-warrantable condo로 분류되어 대출이 거부되거나 조건이 불리해질 수 있다.

매디슨 다운타운과 이스트무스 인근의 고층 콘도, 그리고 외곽 주택가의 저층 콘도는 관리비 구성이 확연히 갈린다. 고층 건물은 엘리베이터와 주차 구조물 유지비가 더해지고, 저층 건물은 관리비는 낮지만 지붕이나 외벽 보수 시점이 한꺼번에 몰릴 수 있다는 점을 감안해야 한다. 임대를 염두에 둔 매입이라면 협회 규약에 임대 제한 조항이 있는지, 임대 가능 세대 비율에 상한이 걸려 있는지 확인하는 것이 순서다. 반려동물 규정 역시 협회마다 차이가 크므로 매입 전 서면으로 확인해 두는 편이 낫다.

협회 이사회 회의록도 함께 살펴보면 도움이 된다. 최근 논의된 안건 가운데 지붕이나 주차 구조물 보수처럼 큰 지출이 예정되어 있는지, 예산이 입주자 투표에서 조정된 적이 있는지를 확인할 수 있는 경우가 많다. 겨울철 제설과 난방 관련 지출 항목도 매디슨처럼 추운 지역에서는 눈여겨볼 부분이다. 회의록은 협회 매니지먼트 회사나 이사회 서기에게 요청하면 대부분 받아볼 수 있으니 번거롭더라도 미리 챙겨보는 것이 좋다.

타주에서 매디슨으로 옮겨오는 가정이라면 재산세와 보험료 산정 방식이 이전 거주지와 다르다는 점을 함께 짚어봐야 한다. 한인 가정이 학군을 고려한다면 GreatSchools 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 회계 분야 전문가의 상담을 함께 거치는 것이 안전하다.