매디슨으로 이사를 준비하는 한 가정이 집 예산을 45만 달러로 잡았다고 해볼게요. 처음에는 이 정도면 위스콘신인데 그래도 집 하나는 여유 있게 고르겠지 싶었답니다. 그런데 부동산 사이트를 열어보고 며칠 지나니까 생각이 싹 달라졌어요.

"어머, 괜찮다" 싶은 집은 저장해 놓고 남편 퇴근할 때 보여주려고 하면 벌써 Pending입니다.

당시 매디슨 지역은 매물 재고가 1개월 남짓에 불과할 정도로 부족했고, 괜찮은 집은 시장에 나온 지 2주도 안 돼 계약되는 경우가 많았습니다. 이 집도 처음 마음에 들었던 집 두 채를 연달아 놓치고 나니까 세 번째부터는 전략을 바꿨습니다. 마음에 들면 주말까지 기다리지 말고 바로 보러 가기로 한 거죠.

집값도 이제 매디슨을 옛날 중서부 도시처럼 생각하면 안 됩니다. 2026년 들어 매디슨 주택가격은 대략 40만 달러 중후반대를 형성하고 있고, Dane County 단독주택으로 넓혀보면 중위가격이 50만 달러를 넘어섭니다. 그러니까 예산 45만 달러면 못 사는 금액은 아니지만 좋은 학군에 방 4개, 넓은 마당, 새로 고친 부엌까지 전부 요구하기에는 빠듯합니다.

이 가족이 굳이 매디슨으로 온 이유는 직장이었습니다. 남편이 Verona에 있는 Epic Systems에 취직했거든요. 매디슨에는 Epic뿐 아니라 UW-Madison, UW Health, 위스콘신 주정부까지 큰 고용주가 여럿 있습니다. 경기가 조금 나빠졌다고 한꺼번에 일자리가 빠져나가는 산업도시와는 구조가 다르죠. 사람이 꾸준히 들어오니 집 수요도 쉽게 꺼지지 않습니다.

그런데 요즘 집이 부족한 데는 또 다른 이유가 있습니다.

2020~2021년에 3% 안팎의 낮은 모기지로 집을 산 사람들이 지금 집을 팔고 6%대 금리로 새 대출을 받고 싶겠어요? 저라도 안 움직입니다. 기존 집주인이 집을 안 내놓으니 새로 들어오는 사람끼리 얼마 안 되는 매물을 놓고 경쟁하게 됩니다.

45만 달러짜리 집도 계산기를 두드려보면 느낌이 달라집니다. 20%인 9만 달러를 다운하면 대출은 36만 달러입니다. 금리가 6%대 중반이라면 원금과 이자만 한 달에 2,200달러가 넘습니다. 여기에 위스콘신에서 만만치 않은 재산세와 주택보험까지 더해야 합니다. HOA가 있는 집이라면 그것도 추가고요.

"우리 월급이면 45만 달러 집 충분히 사."

이렇게 집값만 보고 계산했다가는 실제 월 페이먼트 보고 깜짝 놀랄 수 있습니다.

그래서 이 가족도 처음에는 집부터 사려고 했지만 렌트까지 같이 비교했습니다. 매디슨 렌트는 매매가격만큼 빠르게 올라가는 상황은 아니어서 마음에 드는 집이 없다면 1년 정도 렌트하면서 동네를 알아보는 것도 방법입니다. 특히 타주에서 처음 오는 사람이라면 겨울도 한번 겪어보고 출퇴근 시간과 학교 분위기를 직접 본 다음 사는 것도 나쁘지 않아요.

아이 학교 때문에 West High 배정 지역도 살펴봤지만 인터넷 학교 점수만 믿지는 않았습니다. 계약하기 전에 정확한 주소로 교육구에 배정 학교를 확인했습니다. 미국에서는 길 건너 집하고 우리 집 학교가 다를 수도 있으니까요.

결국 세 번째 집에서 계약에 성공했습니다. 처음 생각했던 것보다 집은 조금 작았고 부엌도 최신식은 아니었습니다. 대신 출퇴근이 편하고 학교와 생활환경이 마음에 들었습니다.

매디슨에서 45만 달러는 분명 집을 살 수 있는 돈입니다.

하지만 이제는 "45만 달러나 있으니까 골라서 사야지" 하는 시장은 아니라는 거예요.

마음에 드는 집이 나타났을 때 바로 움직일 수 있도록 모기지 사전승인부터 받아놓고, 재산세와 보험료까지 계산해 월 예산을 정해두는 것. 요즘 매디슨에서 집을 구하려면 예쁜 부엌보다 그 준비가 먼저인 것 같습니다.