예산 22만달러 선에서 투자용 주택을 알아보던 한 가정의 경우를 따라가 보면, 캐시플로우 계산에서 자주 놓치는 지점이 무엇인지 잘 드러난다. 렌트가 낮은 지역이라 수익률이 높아 보였지만, 실제로 뺄 것을 다 빼고 나니 그림이 달라졌다. 이 가정은 매입가 22만달러, 예상 렌트 월 1800달러로 계산을 시작했다. 20% 다운페이먼트를 넣고 나머지를 투자용 대출로 진행하는 안이었다.

빅터빌 평균 렌트는 2026년 6월 기준 월 2200달러 수준이다(Zumper). 다른 조사에서는 2197달러(Zillow), 1686달러(RentCafe)로 편차가 있는데, 이는 단독주택과 아파트 등 집계 대상 범위가 다르기 때문이다. 매입가 대비 렌트가 1% 이상 나오는지 보는 1% 룰을 적용하면, 매입가가 낮은 지역인 만큼 이 기준을 맞추기가 상대적으로 수월한 편이다. 고지 사막 지역인 빅터빌은 로스앤젤레스나 오렌지카운티보다 매입가와 렌트가 함께 낮게 형성되어 있다. 그만큼 초기 자금 부담은 작지만, 렌트 상승 속도나 자산 가치 상승 속도도 함께 완만한 편이라는 점은 균형 있게 봐야 한다.

다만 여기서 멈추지 않고 모기지 상환액에 재산세, 랜드로드 보험료, 관리비, 유지보수 비용까지 하나씩 더해 보면 얘기가 달라진다. 샌버나디노 카운티 실효 재산세율은 대략 0.70% 수준이다. 관리를 맡기면 월세의 8%에서 12%가 수수료로 나가고, 유지보수는 자산가치의 1% 정도를 매년 적립해 두는 것이 일반적인 기준이다. 이 가정의 경우로 다시 돌아가 보면, 월 렌트 1800달러에서 모기지 상환액과 재산세, 보험료, 유지보수 적립금을 하나씩 빼고 나니 실제로 손에 남는 금액은 처음 예상했던 것의 절반 수준으로 줄어들었다. 관리를 직접 하지 않고 위탁하기로 하면서 8%의 수수료까지 반영하니 그 차이는 더 벌어졌다.

임대법 쪽은 빅터빌 시 자체의 렌트 상한 조례가 없다. 캘리포니아 주 전역에 적용되는 AB 1482가 유일한 기준으로, 연간 렌트 인상 폭을 5%에 지역 물가상승률을 더한 값과 10% 중 낮은 쪽으로 제한하고, 1년 이상 거주한 세입자를 내보내려면 정당한 사유가 있어야 한다.

대출 조건도 다시 짚어보면, 투자용 대출은 다운페이먼트가 15%에서 25% 수준으로 실거주보다 높다. 신용점수는 620점부터 심사가 가능하지만 740점 이상이어야 유리한 금리를 받고, 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75%포인트 높게 책정된다(Fannie Mae, Freddie Mac 기준). 렌트 수입은 은행이 예상치의 75% 선까지만 소득으로 인정해 준다.

이 가정의 경우처럼 매입가와 렌트만 보고 시작했다가, 재산세와 보험, 관리비, 유지보수까지 다 더한 뒤에야 실제 남는 돈이 얼마인지가 드러나는 경우가 많다. 매각 시점에는 1031 교환으로 양도소득세를 이연하는 방법도 검토해 볼 수 있다. 이 가정은 결국 처음 계산했던 렌트 숫자를 그대로 믿지 않고, 모든 비용을 하나씩 대입해 본 뒤에야 실제로 이 매물이 맞는지 아닌지를 판단할 수 있었다.

빅터빌처럼 매입가가 낮은 지역일수록 1% 룰을 넘기 쉬워 보이지만, 끝까지 계산을 따라가 봐야 실제 캐시플로우가 나온다. 최근 시장을 보면 고지 사막 지역으로 눈을 돌리는 투자자가 늘고 있는데, 낮은 매입가만 보고 뛰어들기보다는 이 가정처럼 처음부터 끝까지 숫자를 따라가 보는 습관이 필요하다. 매입가가 낮다는 것은 시작 부담이 작다는 뜻일 뿐, 끝까지 계산해 보지 않으면 실제 수익성은 알 수 없다. 이 가정이 그랬듯, 처음 본 렌트 숫자와 마지막에 남는 순수익 사이의 간격을 눈으로 직접 확인해 보는 과정이 무엇보다 중요하다.

이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 개별 상황을 확인해 보기 바란다.