타주에서 빅터빌로 이주한 한 가정의 이야기를 따라가 보자. 처음에는 낯선 지역이라 일단 렌트로 시작했다. 1년 정도 지내보고 판단하자는 계획이었다. 그런데 렌트 계약 갱신 시점이 다가오면서, 이 가정은 지금 이 동네에서 렌트를 계속하는 게 나을지, 아니면 매매로 넘어가는 게 나을지 다시 계산기를 두드리게 됐다. 처음부터 끝까지 이 가정의 선택을 따라가 보면, 비슷한 상황에 있는 다른 가정에도 참고가 될 만하다.

질로우 기준 빅터빌 평균 주택가치는 41만 1728달러로, 1년 전보다 3.5퍼센트 내렸다. 레드핀이 집계한 지난 3개월 중위 매매가는 43만 달러로, 같은 기간 1.1퍼센트 올랐다. 남가주 안에서는 상대적으로 진입장벽이 낮은 지역으로 꼽히는 만큼, 두 수치 모두 다른 도시들과 비교하면 낮은 편에 속한다. 이 가정이 처음 이 동네를 고려한 이유도 여기 있었다. 주변 대도시보다 진입 가격이 낮다는 점이었다.

렌트는 줌퍼 기준 평균 2200달러로 1년 전보다 5퍼센트 올랐다. 1베드룸만 보면 1212달러 선이다. 최근 시장을 보면 집값은 다소 주춤한데 렌트는 꾸준히 오르는 흐름이 나타난다. 이 가정이 처음 렌트로 시작했을 때보다 지금 렌트비가 더 부담스러워졌다는 뜻이다. 처음엔 낯선 동네라 조심스러웠던 선택이 시간이 지나면서 오히려 부담으로 바뀐 셈이다.

이 시점에서 price-to-rent ratio, 매매가 대비 렌트비 비율을 계산해 보면, 평균 주택가치 41만 1728달러를 연간 렌트비 2만 6400달러로 나눈 16 안팎이 나온다. 통상 15 이하면 매매가 유리하다고 보는 기준에 걸쳐 있는 숫자다. 다른 대도시들과 비교하면 낮은 축에 속하는 만큼, 매매 쪽 계산이 상대적으로 유리하게 나오는 지역이라 할 수 있다. 이 가정도 이 숫자를 보고서야 매매 쪽으로 진지하게 검토를 시작했다.

이 가정은 여기서 몇 가지를 확인했다. 먼저 매달 렌트비 2200달러와, 같은 집값 수준의 모기지 원리금을 나란히 놓고 비교했다. 지금 금리에서는 재산세와 보험료까지 더해도 두 금액 차이가 크지 않았다. 다음으로 다운페이먼트를 확인했다. 20퍼센트 기준 8만 2000달러 안팎으로, 집값 자체가 낮은 편이라 모으는 부담도 다른 도시보다 덜했다.

마지막으로 앞으로 이 동네에 얼마나 머물 계획인지를 따져봤다. 통근 거리가 있는 지역인 만큼, 장기 거주 계획이 확실한지가 중요한 변수였다. 결국 이 가정은 다운페이먼트가 준비돼 있고 장기 거주 계획도 뚜렷하다는 점에서 매매 쪽으로 마음을 정했다. 처음 렌트로 시작한 1년이 헛되지 않았던 셈이다. 그 시간 동안 동네를 직접 겪어보고, 자금도 함께 모을 수 있었기 때문이다.

반대로 거주 기간이 짧거나 향후 이사 가능성이 있는 경우라면, 지금처럼 렌트가 계속 오르는 시장에서도 렌트를 유지하며 상황을 지켜보는 편이 안전한 선택일 수 있다. 타주에서 이주해 오는 경우라면 캘리포니아의 재산세와 보험료 구조가 이전 살던 곳과 다를 수 있다는 점을 함께 확인해야 한다.

학군을 고려한다면 배정 학교는 주소마다 다르므로 구매 전 직접 확인해 보기 바란다.

빅터빌처럼 통근 거리가 있는 외곽 지역은 개스값과 통근 시간까지 감안해야 실제 생활비 비교가 정확해진다. 매달 렌트비나 모기지 페이먼트만 비교하면 놓치기 쉬운 부분이다. 남가주 안에서 진입장벽이 낮다는 이유만으로 서두르기보다는, 통근 부담까지 포함한 전체 생활비를 놓고 비교해 보는 편이 좋다.

이 글의 수치는 질로우, 레드핀, 줌퍼가 각각 다른 시점에 집계한 자료를 기준으로 했으며, 실제 매물 가격과 렌트비는 동네에 따라 달라질 수 있다. 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 상담해 보기 바란다.