저지시티 중위 주택가치인 $577,519를 놓고 직접 계산해보자. 20%인 $115,504를 다운페이먼트로 넣으면 대출액은 $462,015가 된다. 30년 고정, 금리 6.6%로 놓으면 원리금만 매달 약 $2,950이 나온다. 여기에 재산세와 보험료는 별도다. 같은 시 안에서도 다운타운과 그 외 지역은 사정이 다르다.

다운타운 저지시티는 올해 3월 기준 중위 매매가가 $865,000까지 올랐다(Redfin, 전년 대비 19.3% 상승). 반면 시 전체로 넓혀 보면 6월 기준 중위 판매가가 $760,000 수준이고, 매물의 48%가 호가 이상으로 거래되며 중위 17일 만에 팔렸다. 같은 예산을 갖고도 다운타운과 그 외 지역에서 살 수 있는 집이 확연히 갈린다. 통근과 편의시설을 우선한다면 다운타운, 예산과 공간을 우선한다면 그 외 지역을 견줘볼 만하다.

대출 구조는 뉴저지 어디나 같다. FHA는 신용점수 580 이상이면 3.5% 다운으로 시작하고, 500~579는 10%가 필요하다. 일반(Conventional) 대출은 첫 구매자나 지역 중위소득 80% 이하면 3%부터 가능하며, 20% 미만 다운시 PMI가 붙는다. 저지시티처럼 대출액 자체가 큰 지역에서는 PMI 유무가 매달 상환액 차이를 꽤 크게 만든다.

모기지 상품을 고를 때는 30년 고정금리 외에 일정 기간 후 금리가 조정되는 변동금리(ARM) 상품도 함께 눈에 들어온다. 초기 금리가 낮게 보일 수 있지만, 조정 이후 상환액이 달라질 수 있다는 점에서 첫 주택구매자라면 상환 계획을 세우기 쉬운 고정금리부터 검토해보는 경우가 많다.

허드슨카운티 재산세는 실효세율 기준 약 1.9% 안팎으로, 이웃한 버겐카운티의 2.73%보다는 낮은 편이다. 다만 카운티 세율 인상이 계속 논의되고 있어, 같은 저지시티 안에서도 구역별 세율 편차를 확인해두는 게 좋다. 재산세가 낮은 주에서 온 가정이라면 이 부분을 놓치기 쉽다.

다운페이먼트가 부담이라면 NJHMFA 다운페이먼트 지원 프로그램을 알아볼 만하다. 무이자 5년 상환면제형 세컨드론으로 최대 $15,000, 첫 세대 구매자는 $7,000이 더해져 $22,000까지 지원한다. 허드슨카운티 내 매입가 상한 기준을 먼저 확인해야 한다. 이 지원금은 NJHMFA의 30년 고정금리 첫 모기지와 함께 사용해야 받을 수 있다는 점도 기억해둘 만하다.

사전승인은 저지시티처럼 오퍼 경쟁이 있는 시장에서는 거의 필수다. 신용점수와 DTI를 먼저 검토받아두면 원하는 동네의 매물이 나왔을 때 빠르게 움직일 수 있다. 클로징 비용은 대출액의 2~5% 정도로 준비해두면 된다. 오퍼를 넣을 때 계약 이행 의지를 보여주는 얼언스트머니(Earnest Money)도 별도로 준비해야 하고, 계약 후에는 주택 검사(Home Inspection) 비용도 추가로 든다는 점을 기억해두면 좋다.

매달 상환액에는 원리금 외에 재산세와 보험료도 함께 들어간다는 점을 감안해야 한다. 콘도 매물이라면 HOA 관리비까지 더해서 실제 감당 가능한 금액을 다시 계산해보기 바란다.

여러 대출기관에서 견적을 미리 받아 비교해보는 것도 도움이 된다. 같은 신용점수라도 기관마다 제시하는 금리와 수수료 구조가 조금씩 다르고, 조건이 맞으면 금리를 계약 기간 동안 미리 고정해두는 레이트락(Rate Lock)을 활용할 수도 있다.

같은 시 안에서도 어느 동네인지에 따라 학군과 생활권이 크게 갈린다. GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해두기 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.