채터누가에서 방 세개짜리 단독주택을 매입해 월 1450달러에 세를 놓는다고 하자. 모기지 원리금이 매달 1200달러쯤 나간다면 매달 250달러가 남는다고 계산하는 경우를 자주 본다. 하지만 이 250달러를 곧바로 순수익으로 부르기는 어렵다. 원리금 안에는 이자뿐 아니라 매달 늘어나는 자산인 원금 상환분도 섞여 있고, 재산세와 보험료, 유지보수비는 아예 빠져 있기 때문이다.

렌트 수익을 제대로 가늠하려면 세 가지 지표를 구분해서 볼 필요가 있다. 첫째는 총수익률로, 연간 렌트 총수입을 매입가로 나눈 값이다. Rent.com 집계로 2026년 7월 기준 채터누가의 평균 렌트비는 월 1450달러이고, Redfin이 집계한 최근 3개월 중위 주택가격은 35만 6000달러다. 이 둘을 대입하면 연간 렌트수입 1만 7400달러를 매입가로 나눈 총수익률은 4.89%다. 숫자만 보면 나쁘지 않아 보이지만, 총수익률은 비용을 전혀 반영하지 않는다는 한계가 있다.

다음은 순수익률, 흔히 캡레이트라 부르는 지표다. 연간 순영업소득을 매입가로 나눈 값인데, 순영업소득은 총수입에서 재산세와 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실 같은 운영비용을 뺀 금액이다. 모기지 원리금은 여기 들어가지 않는다. 채터누가가 속한 해밀턴 카운티의 실효 재산세율은 Ownwell 집계 기준 0.56%로 전국 중위인 1.02%보다 낮은 편이라, 운영비 부담이 상대적으로 가벼운 지역이다. 다만 정확한 세율은 시와 카운티 세율이 겹쳐 매겨지므로 매물 주소별로 다시 확인해 볼 필요가 있다. 운영비를 렌트수입의 절반으로 잡는 50% 룰을 적용하면 순영업소득은 연 8700달러이고, 캡레이트는 2.44%로 총수익률보다 뚜렷이 낮아진다.

여기서 한 걸음 더 들어가는 것이 캐시온캐시 수익률이다. 실제로 대출을 끼고 매입할 때 내 손에서 나간 현금 대비 세전 현금흐름이 얼마인지를 보여준다. 다운페이먼트 20%, 클로징비용 3%를 가정하면 실투자금은 8만 1880달러다. 2026년 8월 프레디맥 기준 30년 고정 모기지 금리 6.67%를 적용해 대출 28만 4800달러의 원리금을 계산하면 매달 1832달러, 연간 2만 1984달러가 나간다. 순영업소득 8700달러에서 이 원리금을 빼면 오히려 연간 1만 3284달러가 마이너스로 돌아선다. 총수익률과 캡레이트는 양수였는데 캐시온캐시는 마이너스로 뒤집히는 셈이다.

이런 차이가 나는 이유는 매입가 대비 렌트 수준에 있다. 35만 6000달러를 연간 렌트 1만 7400달러로 나눈 가격 대비 렌트 배수는 20.5배로, 통상 이 배수가 20배를 넘으면 대출을 껴서 사는 것보다 당장의 현금흐름은 불리해지기 쉽다고 본다. 월세가 매입가의 1% 이상이면 현금흐름이 양호할 가능성이 높다고 보는 1% 룰로 보면 이 매물의 월세는 매입가의 0.41%에 그쳐 기준에 크게 못 미친다.

물론 렌트 수익을 현금흐름만으로 판단할 일은 아니다. 총수익에는 시세차익과 대출 원금이 매달 상환되며 쌓이는 자산 증가분, 감가상각에 따른 세제혜택까지 포함된다. 채터누가는 테네시주 안에서도 매입가가 낮은 편이라 초기 진입 부담이 크지 않고, 한인 가정이 눈여겨보는 학군 인근 지역은 매물이 꾸준히 소진되는 편이라는 점도 함께 살펴볼 만하다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 GreatSchools나 Niche 같은 곳에서 직접 확인해 보기 바란다.

렌트 수익을 계산하기 전에 확인할 항목을 정리하면 다음과 같다.

• 연간 렌트수입과 매입가로 총수익률부터 계산한다
• 재산세, 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실을 반영해 순영업소득과 캡레이트를 다시 구한다
• 실제 대출 조건으로 원리금을 계산해 캐시온캐시 수익률까지 확인한다

재산세율과 모기지 금리는 시점과 대출 조건에 따라 달라지므로 이 글의 계산은 예시로 참고하기 바란다. 실제 매입을 결정하기 전에는 최신 시세와 세율을 다시 확인하고, 부동산과 회계 전문가의 상담을 함께 받아보는 것이 안전하다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.