은퇴를 앞두고 렌트 수익으로 생활비를 보완하려는 상담에서는 두 가지 선택지를 놓고 비교하는 경우가 많다. 콜럼버스에 있는 콘도 한 채를 그대로 렌트로 돌리는 방안과, 그 자금을 인근 단독주택 매입에 쓰는 방안이다. 같은 예산이라면 두 선택지가 수익률 계산에서 어떻게 갈리는지 먼저 짚어볼 필요가 있다.

콜럼버스의 중위 주택가격은 25만 달러 수준이고, 평균 렌트는 월 1,487달러다(Zillow Rental Manager). 연간 렌트수입 1만 7,844달러를 매입가로 나눈 총수익률은 7.1퍼센트가 나온다. 프랭클린 카운티의 실효 재산세율은 1.55퍼센트로(propertytaxrates.org), 25만 달러 매물 기준 재산세는 연 3,875달러 수준이다.

재산세에 보험료, 유지보수비, 공실손실까지 더한 뒤 50퍼센트 룰로 순영업소득을 어림잡으면 연 8,922달러가 되고, 캡레이트는 3.6퍼센트 근처로 내려온다. 총수익률 7.1퍼센트와 캡레이트 3.6퍼센트 사이의 차이는 콜럼버스처럼 매입가와 렌트 수준이 중간 정도인 지역에서 흔히 나타나는 폭이다.

두 선택지를 나란히 놓고 보면 차이가 더 뚜렷해진다. 이미 보유한 콘도를 렌트로 돌리는 경우는 신규 매입에 따르는 클로징비용이 들지 않아 캐시온캐시 계산이 단순하지만, HOA비가 있다면 그만큼 순영업소득이 줄어든다. 반대로 새로 단독주택을 매입하는 경우는 HOA비 부담은 없지만 다운페이먼트와 클로징비용이라는 초기 현금이 들어간다. 캐시온캐시 수익률은 이 초기 현금 대비 세전 현금흐름으로 계산되므로, 어느 쪽이 유리한지는 실제 투자 현금 규모에 따라 달라진다.

은퇴 자금이라는 목적을 기준으로 두 선택지를 다시 놓고 보면, 콘도를 그대로 렌트로 돌리는 방안은 추가 대출 없이 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있다는 점이 명확하다. 단독주택을 새로 매입하는 방안은 초기 현금이 들어가는 대신 캡레이트가 높은 매물을 고를 수 있다면 장기적으로 더 나은 수익률을 기대할 수 있다. 두 선택지 모두 정답은 아니고, 보유 현금 규모와 은퇴 시점까지 남은 기간에 따라 무게중심이 달라진다는 점이 핵심이다.

프랭클린 카운티의 재산세율 1.55퍼센트는 오하이오주 안에서 비교하면 중간 수준이지만, 학군이 좋은 구역으로 갈수록 학교세 비중이 높아져 실효세율이 더 올라가는 경우가 흔하다. 콜럼버스 중심가에서 벗어난 교외 지역은 매입가가 낮은 대신 재산세율이 더 높게 형성된 곳도 있어, 매입가만 보고 캡레이트를 예측하면 실제 계산과 어긋날 수 있다. 두 매물을 비교할 때는 각 구역의 실제 재산세 고지서를 함께 확인하는 절차가 필요하다. 요점을 간결하게 정리하면, 매입가와 렌트만 비교할 것이 아니라 구역별 재산세율까지 함께 놓고 두 선택지를 저울질하는 것이 정확한 비교의 출발점이다. 콜럼버스는 최근 몇 년간 인구 유입이 꾸준한 지역으로 꼽히는 만큼, 임차 수요 자체가 급격히 줄어들 가능성은 상대적으로 낮게 평가되지만 이 역시 단정적으로 예측할 수 있는 부분은 아니다. 두 선택지 중 어느 쪽을 택하든 결국 숫자로 확인한 뒤 결정하는 편이 감에 의존하는 것보다 안전하다.

비교할 때 확인할 항목을 정리하면 다음과 같다.

• 두 매물 각각의 총수익률과 캡레이트를 같은 방식으로 산출해 나란히 비교
• HOA비 유무, 클로징비용 발생 여부 등 매물별 비용 구조 차이 확인
• 실제 투자 현금 대비 캐시온캐시 수익률로 은퇴 후 현금흐름 최종 비교

콜럼버스는 지역 안에서도 학군과 구역에 따라 재산세와 렌트 수준이 갈릴 수 있으므로, 실제 매물의 최신 자료를 다시 확인해 보기 바란다. 은퇴 자금 계획은 현금흐름뿐 아니라 시세 차익과 자산 증가까지 함께 봐야 한다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 결정 전에는 부동산 전문가와 재무 상담사의 확인을 거치는 것이 안전하다.