한국에 거주하며 컬럼버스에 투자용 주택을 알아보던 고객이 국제송금 절차부터 문의해온 일이 있었다. 계약금을 미국 계좌로 보내는 과정에서 은행마다 요구하는 서류가 다르고, 처리 시일도 예상보다 길어질 수 있다는 점을 미리 짚어드려야 했다. 이런 부분은 국내 거래에서는 아예 등장하지 않는 절차라 처음 겪는 분들에게는 낯설게 느껴질 수밖에 없다.

같은 예산이라면 컬럼버스와 다른 오하이오 주요 도시가 어떻게 갈리는지 먼저 짚어볼 만하다. 컬럼버스 시내 지역 중위가격은 2026년 기준 29만달러 수준이며, 센트럴 오하이오 전역으로 넓혀보면 1월 기준 31만9900달러로 전년 대비 6.7퍼센트 올랐다. 매물이 팔리기까지는 평균 47일이 걸리고 재고는 2.7개월치, 호가 대비 판매가 비율은 98.56퍼센트로 나타난다. 컬럼버스 지역 실업률이 3퍼센트대 초반으로 낮게 유지되고 있다는 점도 수요를 뒷받침하는 배경으로 꼽힌다.

이런 시장에서 에이전트가 담당하는 업무는 매물 검색과 비교시장분석, 오퍼 작성과 협상, 매매계약서 검토, 인스펙션과 감정평가 일정 조율, 클로징 관리, 지역 시장과 학군 정보 안내로 정리된다. NAR이 안내하는 핵심 업무와 같은 범위다. 2024년 8월 17일부터는 여기에 절차가 하나 더해졌다. NAR 소송 합의 이후 바이어는 매물을 함께 보러 다니기 전에 서면 바이어 에이전시 계약서에 먼저 서명해야 하며, 이 계약서에는 수수료의 금액이나 산정 방식이 구체적으로 적혀 있어야 한다.

해외에 거주하는 고객이라면 이 서면 계약과 클로징 서류를 원격으로 검토하고 서명하는 절차까지 함께 확인해야 한다. 같은 조건이라도 국내 거주자와 해외 거주자는 준비해야 할 서류와 절차가 다르게 갈린다.

이런 상황에서 한국에서 태어나 미국 부동산 업계에 자리잡은 에이전트와 함께라면 계약서 조항을 언어 장벽 없이 정확히 확인할 수 있고, 국제송금 절차나 ITIN 발급, 비거주 외국인 원천징수인 FIRPTA처럼 해외 거주 고객이 마주치는 특수한 사안도 이전에 다뤄본 경험을 바탕으로 안내받을 수 있다. 한인 가정이 우선시하는 학군이나 한인마트, 종교 커뮤니티 접근성 같은 생활권 정보도 함께 살필 수 있다. 오랜 기간 형성된 한인 커뮤니티 안의 변호사, 모기지 브로커, 인스펙터 네트워크 역시 원격으로 거래를 진행하는 고객에게 실질적인 안전망이 된다.

이런 절차를 밟는 동안 세금 신고 시점에 원천징수된 금액을 어떻게 정산하는지도 미리 알아두어야 한다. 비거주 외국인 매도인에게 적용되는 원천징수 규정은 매수 시점이 아니라 이후 매도 시점에 적용되는 사안이지만, 처음부터 흐름을 이해해두면 나중에 당황하지 않는다.

해외 거주 고객이 매매까지 마무리하는 과정을 순서대로 보면 이렇다. 먼저 원격으로 매물을 검토하고 화상으로 투어를 진행한다. 오퍼가 수락되면 계약금을 국제송금으로 보내는데, 이때 은행 확인 절차만으로도 며칠이 걸릴 수 있다. 인스펙션과 감정평가는 위임장을 통해 현지에서 대리 진행하는 경우가 많고, 클로징 서류도 공증을 거쳐 원격으로 서명하는 절차를 밟는다. 이 과정에서 세금 신고 목적의 ITIN이 아직 없다면 별도로 신청해야 하는 경우도 있어, 매매 일정과 별개로 미리 준비해두는 것이 좋다. 이런 절차를 하나씩 놓치지 않고 챙기는 것이 해외 거주 고객을 상대하는 에이전트에게 가장 중요한 역할이다.

다만 시세는 Houzeo, The Columbus Team 등 출처와 기준 시점에 따라 달라질 수 있으므로 확인 시점을 함께 살펴보고, 학군 배정 경계는 구매 전 해당 주소로 다시 확인해 보기 바란다. 국제송금과 세금 관련 사안은 일반 정보로만 참고하고 개별 상황은 회계사나 은행 담당자와 상담해 보기 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니다.