얼마 전 콘도 매매를 고려하던 한 가정으로부터 이런 질문을 받았다. "이 건물, 나중에 갑자기 큰돈 내라고 하면 어떻게 하나요." 특별부과금 이야기다. 보위 안에서도 올드 타운 쪽 저층 콘도와 벨에어 인근 신축 단지는 사정이 꽤 다르다. 같은 시 안에서도 어느 쪽 건물인지에 따라 관리비와 적립금 상태가 갈린다는 점을 먼저 짚고 넘어가야 한다.

메릴랜드 전체로 보면 HOA비의 중위값은 월 130달러 수준이지만, 평균은 281달러로 훨씬 높게 나온다. hoacosts.com이 5,075건의 실제 납부 사례를 집계한 자료 기준이다. 이 차이는 소수의 고급 콘도와 타운홈 협회가 평균을 끌어올리기 때문이다. 실제로 메릴랜드 콘도 관리비는 대체로 월 200달러에서 300달러 사이에서 형성되고, 시설이 좋은 단지는 1,000달러를 넘기기도 한다. 보위에서 콘도를 볼 때도 같은 가격대라도 관리비가 두 배 이상 차이 나는 경우를 자주 마주하게 된다.

이 관리비 안에는 건물 외관 유지보수, 마스터 보험, 공용시설 관리, 조경, 쓰레기 수거, 그리고 적립금 납입이 들어간다. 문제는 적립금이 충분히 쌓이지 않은 채 시간이 흐를 때다. 지붕이나 배관, 엘리베이터처럼 큰돈이 드는 항목의 교체 시점이 겹치면 이사회는 특별부과금을 입주자 전원에게 부과하는 것 외에 다른 방법이 없어진다.

메릴랜드는 이 문제를 법으로 다루기 시작한 주 중 하나다. 2022년 통과된 HB 107은 콘도협회와 HOA에 reserve study를 의무화하고 최소 5년마다 업데이트하도록 정했다. 여기서 한 걸음 더 나아가 2025년 HB 292는 이사회가 reserve study 결과에 따른 funding plan을 실제로 채택하고, 매년 정해진 금액을 적립금 계좌에 넣도록 요구한다. 목표 적립 수준까지 도달하는 기간은 5회계연도로 정해졌다. 이 규정은 2025년 10월 1일부터 시행되므로, 보위에서 매물을 볼 때 관리사무소에 최근 reserve study와 funding plan 채택 여부를 물어보는 것이 실질적인 확인 방법이 된다.

모기지 대출기관 입장에서도 이 재무 상태는 중요하다. 연체율이 높거나 적립금이 부족한 협회, 소송이 걸려 있는 협회는 non-warrantable condo로 분류되어 대출 승인이 까다로워지거나 거부될 수 있다. Fannie Mae의 condo project standards가 이런 기준을 정하고 있으니, 마음에 든 유닛이라도 대출 단계에서 막히는 경우를 대비해 초기에 재무제표를 함께 요청해 두는 편이 안전하다.

이 가정에게 실제로 권한 것은 매물을 포기하라는 이야기가 아니었다. 계약 전에 관리사무소에 최근 3년치 재무제표와 reserve study, 그리고 진행 중인 소송이 있는지를 서면으로 요청해 보라는 것이었다. 재무제표를 받아 보니 그 단지는 적립금이 예산의 상당 부분을 차지하고 있었고, 최근 몇 년간 특별부과금 이력도 없었다. 반대로 관리비가 더 저렴해 보였던 다른 단지는 적립금 항목이 거의 비어 있었다. 관리비 숫자만 비교했다면 놓쳤을 차이다.

HOA 규정집도 함께 확인해야 할 서류다. 보위 안에는 임대 세대 비율에 상한을 둔 단지, 반려동물 마릿수나 크기를 제한하는 단지, 발코니 개조 같은 공사에 이사회 승인을 요구하는 단지가 섞여 있다. 렌트 수익을 노리고 매입하는 투자자라면 임대 제한 조항이 계획을 좌우할 수 있고, 실거주를 계획하는 가정이라도 반려동물이나 개조 관련 조항은 생활과 직결되므로 미리 읽어 두는 편이 좋다.

타주에서 보위로 이주하는 가정이라면 재산세와 보험 산정 방식이 이전 주와 다를 수 있다는 점도 함께 살펴야 한다. 학군을 중시하는 한인 가정이 보위를 선호하는 이유 중 하나가 학교 평가인데, 학군 경계는 종종 바뀌므로 관심 주소의 배정 학교는 구매 전 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자와 법률 조언이 아니며, 계약 전 전문가 상담을 권한다.