최근 시장을 보면 호놀룰루에서 콘도 매입을 진행하던 매수인이 대출 마지막 단계에서 협회의 적립금 비율 때문에 서류를 추가로 요청받는 경우를 종종 접한다. 대출기관이 개인 신용만이 아니라 건물 협회의 재무 상태까지 함께 들여다보기 때문이다.

호놀룰루 콘도의 월 관리비는 매물에 따라 큰 차이를 보인다. 대체로 500달러에서 1200달러 사이가 흔하고, 럭셔리 타워는 1500달러를 넘기기도 한다(livinginhawaii.com, buyoahucondos.com 기준). 와이키키의 풀서비스 하이라이즈는 600달러에서 1200달러, 마키키의 소형 워크업 건물은 400달러에서 500달러 정도로 상대적으로 낮은 편이다. 이 숫자가 큰 이유는 분명하다. 하와이는 보험료와 유틸리티 비용이 본토보다 높고, 건물 연식이 오래된 곳이 많아 유지 비용 자체가 크다.

이 점은 유리한 면과 부담이 되는 면을 함께 갖는다. 관리비가 높다는 것은 부담이지만, 하와이는 콘도 협회가 적립금을 충분히 쌓도록 법으로 정해 두었다는 점에서는 오히려 안심할 수 있는 요소가 된다. 하와이주 콘도법(HRS Chapter 514B)은 협회가 reserve study를 근거로 예산을 짜도록 정하고, reserve study가 산정한 적립금의 최소 50퍼센트, cash flow 방식으로 산정하는 경우에는 100퍼센트를 채우도록 요구한다(hoareserves.com 기준). 이를 지키지 않으면 개별 소유주가 협회를 상대로 소송을 제기할 수 있고, 이때 입증 책임은 소유주가 아니라 협회 쪽에 있다.

이런 규정은 전국에서도 가장 엄격한 수준이다. 그만큼 특별부과금(special assessment) 위험이 줄어드는 효과가 있지만, 대신 매달 나가는 관리비 자체가 높게 책정되는 결과로 이어진다. 관리비가 낮은 매물을 보면 반가운 마음이 들 수 있지만, 이 적립금 규정을 제대로 지키고 있는지부터 확인해 보는 것이 먼저다. 오히려 관리비가 유독 낮게 책정된 매물이라면 적립금 규정을 아직 충족하지 못했거나, 조만간 관리비 인상이 예정되어 있다는 신호일 수 있다.

오아후 콘도 시장은 방 하나짜리 스튜디오부터 대형 펜트하우스까지 매물 폭이 넓고, 리조트형 건물부터 순수 거주용 건물까지 성격도 제각각이다. 같은 동네라도 건물 연식과 관리 방식에 따라 관리비가 두 배 넘게 벌어지는 경우가 흔하기 때문에, 매물 하나만 보고 지역 시세를 판단하지 않는 것이 좋다.

계약 전에 확인할 항목을 정리하면 다음과 같다.

• reserve study 실시 여부와 적립금 충족률(50퍼센트 또는 100퍼센트 기준)
• 최근 재무제표와 연체 세대 비율
• 진행 중인 소송 여부
• 건물 내 상업공간 비율과 단기 임대 세대 비율
• 건물 연식과 최근 대형 수리 이력

이 항목들이 부족하면 non-warrantable condo로 분류되어 대출 승인이 늦어지거나 조건이 까다로워질 수 있다(fanniemae.com condo project standards 기준). 렌트 수익을 노리는 투자자라면 관리비가 수익률을 얼마나 갉아먹는지도 함께 계산해 보아야 하고, 관광지 특성상 공실이나 규제 변화 같은 위험도 함께 고려할 필요가 있다.

타주나 한국에서 호놀룰루로 이주하는 경우라면 관리비 수준이 본토나 한국의 기준과는 다르다는 점을 미리 감안해야 한다. 재산세, 보험료, 관리비를 모두 합쳐 실제 월 부담을 계산해 보는 것이 실질적인 예산 계획에 가깝다. 오아후는 콘도가 주거 형태의 큰 축을 차지하는 시장이라, 단독주택보다 콘도를 먼저 알아보는 가정도 많다.

세금과 관리비 관련 규정은 건물과 협회마다 다를 수 있으니 실제 매입 전 해당 협회의 reserve study와 최신 재무 자료를 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 상담하기를 권한다.