호놀룰루에서 콘도 계약을 진행하다가 막바지에 대출이 막히는 경우를 여러 번 봤다. 유닛도 마음에 들고 가격도 맞았는데, 건물 자체가 융자 조건을 충족하지 못해서였다.

하와이 전체 콘도 중간가격은 2026년 2분기 기준 64만 달러 선이었고, 3월 통계에서는 53만 1000달러로 1년 새 3퍼센트 낮아졌다는 조사도 있다. 오아후 콘도 가격은 대체로 보합권을 유지하는 중인데, 관리비와 보험료가 오르면서 매수자들이 신중해진 영향으로 풀이된다. 콘도 거래량은 4.8퍼센트 줄었고, 매물 재고는 5.8퍼센트 늘어 2210건에 이른다.

오아후 콘도 관리비는 대체로 월 500달러에서 800달러 사이가 흔하고, 오션프런트나 리조트형 건물은 2000달러를 넘기기도 한다. 본토에서 옮겨오는 가정이라면 이 관리비 수준 자체를 부담스럽게 느끼는 경우가 많은데, 대신 재산세율은 본토 여러 주보다 낮게 형성돼 있어 총 보유 비용을 계산할 때는 관리비와 재산세를 함께 놓고 비교해 보는 편이 정확하다. 평당 관리비는 2026년 8월 기준 1.35달러로 집계됐다. 하와이 관리비에는 상수도나 전기 같은 유틸리티 비용이 포함되는 경우가 많아 본토 기준으로 관리비를 비교하면 실제보다 저렴해 보일 수 있으니 주의가 필요하다.

하와이는 리저브펀드 규정에서 본토 여러 주보다 엄격한 편이다. 오아후 콘도 관리단은 하와이주 법(HRS 514B-148)에 따라 예상 교체 비용의 최소 50퍼센트, 혹은 현금흐름 방식으로는 100퍼센트를 적립해야 한다. 여기에 3년마다 독립된 리저브 스터디 전문가가 주요 시설을 직접 육안 점검하고 결과를 갱신하도록 규정돼 있다. 이 점은 유리하게 볼 수 있는 부분이다. 규정이 강한 만큼 리저브펀드가 실제로 쌓여 있을 가능성이 본토 여러 주보다 높다.

다만 불리한 면도 뚜렷하다. 하와이 콘도는 콘도텔 형태나 투자자 집중 소유 구조가 많아 non-warrantable로 분류되는 사례가 흔하다. 코올리나처럼 리조트형 콘도가 몰린 지역은 특히 그렇다. 본토 대형 은행들은 하와이 콘도 대출 경험이 적어, 계약이 상당히 진행된 뒤에야 해당 건물에 대출이 안 된다는 사실을 알게 되는 경우도 있다.

2026년 3월 Fannie Mae는 임대 세대 비율 50퍼센트 상한 규정을 폐지했지만, 21세대 이상 건물은 한 주체가 20퍼센트를 넘게 보유할 수 없다는 조항은 남겨뒀다. 8월 3일 이후 신청분부터는 10세대 초과 건물에 대한 간소 심사가 사라지고 정식 심사로 전환되며, 리저브 적립 요구 비율도 2027년부터 10퍼센트에서 15퍼센트로 올라간다. 계약 전 확인할 항목을 정리하면 다음과 같다.

• 건물이 warrantable인지 여부와 대출 가능 은행
• 단기 임대 및 콘도텔 사용 이력
• 리저브 스터디 최신 결과와 50퍼센트 기준 충족 여부
• 체납 세대 비율과 소송 이력

임대 수요 자체는 오아후 전역에서 꾸준하지만, 대출이 막히면 재판매 시점의 매수자 폭도 함께 좁아진다는 점을 기억해야 한다. 특히 하와이는 부동산 소유와 별개로 토지 임차(리스홀드) 형태로 거래되는 콘도도 섞여 있어, 매물이 온전한 소유권(fee simple)인지 리스홀드인지부터 구분해 두는 것도 대출과 재판매 양쪽에서 중요한 확인 사항이다. 체납 세대 비율이나 계류 중인 소송 같은 다른 위험 신호도 함께 확인해야 하는 것은 본토 콘도와 다르지 않다. 유리한 면과 불리한 면을 함께 놓고 보면, 하와이 콘도는 규정이 탄탄한 만큼 관리 상태가 좋은 건물을 고를 확률도 높지만, 그 첫 관문인 대출 조건부터 확인하는 절차가 다른 주보다 한 단계 더 필요하다는 결론에 이른다. 이 글은 투자 및 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 하와이 콘도 대출 경험이 있는 전문가와 상담해 보기 바란다.