샌프란시스코에서 아파트를 알아보다가 디파짓 항목에서 놀라는 분들이 많다. 예전에는 렌트비 두세 달치를 요구하는 곳도 흔했는데, 지금은 사정이 다르다. 이걸 쉽게 말하면 2024년 7월부터 시행된 캘리포니아 AB 12 법 덕분에 대부분의 렌트 계약에서 디파짓이 한 달치 렌트로 상한선이 정해졌다는 뜻이다. 다만 유닛을 네 채 이하로 소유한 개인 집주인이라면 여전히 두 달치까지 받을 수 있는 예외가 남아 있으니, 계약 전에 상대가 어느 쪽에 해당하는지 확인해 보는 편이 좋다.

샌프란시스코의 1베드룸 평균 렌트비는 자료마다 편차가 큰 편이다. RentCafe는 2026년 8월 1일 기준 3,803달러로 집계했고, Zumper는 같은 해 7월 기준 3,690달러를 제시했다. 동네별로는 2,510달러에서 3,910달러까지 폭이 넓게 벌어진다. 이걸 쉽게 말하면 같은 샌프란시스코 안에서도 동네를 어디로 정하느냐에 따라 월 렌트비가 1,000달러 넘게 차이 날 수 있다는 이야기다.

이렇게 렌트비가 높은 도시에서는 크레딧 점수 기준도 자연히 올라간다. 전국 평균으로는 620점에서 650점을 최소 기준으로 보는 곳이 많지만, 샌프란시스코처럼 경쟁이 치열한 대도시에서는 관리회사가 700점 이상을 사실상의 출발선으로 삼는 경우가 흔하다. 이걸 쉽게 말하면 다른 도시에서는 무난히 통과되던 점수도 샌프란시스코에서는 부족하게 느껴질 수 있다는 뜻이다. 소득도 함께 본다. 월 렌트비의 세 배 이상을 소득 기준으로 요구하는 곳이 많다 보니, 3,800달러대 유닛이라면 세전 월 소득이 11,000달러를 넘어야 여유 있게 통과된다.

점수가 기준에 못 미친다면 크게 세 가지 대안을 떠올려 볼 수 있다. 첫째는 코사이너, 즉 크레딧과 소득이 탄탄한 보증인을 세우는 방법이다. 둘째는 The Guarantors나 Insurent 같은 렌트 보증보험에 가입하는 방법으로, 비용은 연간 렌트비의 4.5퍼센트에서 10퍼센트 수준이다. 셋째는 디파짓을 늘리는 방법인데, 앞서 말한 AB 12 상한 때문에 일반 집주인 기준으로는 한 달치를 넘기기 어렵다. 세 가지 중 자신의 상황에 맞는 방법을 관리회사와 미리 상의해 보는 것이 시행착오를 줄이는 길이다.

한인 가정이 관심을 갖는 학군으로는 선셋 디스트릭트나 인근 데일리시티 쪽이 자주 거론된다. 학군 등급은 GreatSchools나 Niche 자료를 참고할 수 있지만, 학군 경계는 자주 바뀌기 때문에 계약 전 해당 주소에 실제로 배정되는 학교를 직접 확인해 보는 편이 안전하다. 렌트 수익을 노리는 투자자 입장에서는 학군 좋은 지역이 공실 걱정이 적다는 장점이 있지만, 시세가 계속 오른다고 단정할 수는 없으므로 리스크도 함께 고려해야 한다.

타주에서 샌프란시스코로 오는 경우 크레딧 히스토리는 그대로 이어지지만, 렌트비 자체가 이전 거주지보다 훨씬 높아 소득 기준을 맞추기 어려운 경우가 많다. 한국에서 막 건너와 첫 정착을 준비하는 경우라면 미국 내 크레딧 기록이 없는 것이 당연한데, 이걸 쉽게 말하면 점수가 나쁜 것이 아니라 아직 만들어지지 않은 상태라는 뜻이다. Nova Credit 같은 서비스로 한국 신용 이력을 변환해 제출하거나, 몇 달치 렌트를 선불로 제안하는 방법을 관리회사와 상의해 볼 만하다.

크레딧 점수를 끌어올리는 방법은 특별할 것이 없다. 카드 사용률을 30퍼센트 아래로 유지하고 납부일을 놓치지 않는 것이 기본이다. 최근에는 렌트 납부 기록을 크레딧 리포트에 반영해 주는 서비스를 제공하는 관리회사도 늘고 있어, 매달 성실히 렌트를 내는 것 자체가 다음 계약을 위한 준비가 될 수 있다.

디파짓과 심사 기준은 관리회사와 카운티에 따라 세부적으로 다를 수 있으므로 계약 전 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자나 법률 자문이 아니며, 실제 계약을 앞두고는 부동산 전문가와 상담해 보는 것을 권한다.