얼마 전까지만 해도 미국에서 집값이 가장 비싼 대도시 자리는 산호세 쪽이었다. 그런데 2026년 들어 샌프란시스코가 다시 그 자리를 되찾았다(Redfin, 2026년 3월 기준 발표). 두 도시를 나란히 놓고 보면 샌프란시스코의 상승 속도가 눈에 띄게 빨랐다는 뜻인데, 이걸 쉽게 말하면 그만큼 이 도시에서 첫 집을 마련하는 일이 예산 면에서 더 촘촘한 계산을 요구하게 됐다는 의미다.

샌프란시스코 시내 기준 중위 매매가는 최근 한 달 140만달러 수준이다(Redfin, 2026년 기준). 이 숫자를 다운페이먼트로 풀어보면, 20%를 준비할 경우 현금 28만달러에 대출 112만달러가 필요하고, 6.6%대 30년 고정금리로 계산했을 때 원리금만 월 7150달러 정도가 나온다. 이걸 쉽게 말하면 매달 임대료 대신 나가는 돈이 웬만한 렌트비의 두세 배 수준이라는 뜻이다.

대출 종류를 정할 때는 신용점수와 손에 쥔 현금 규모를 먼저 본다. FHA 대출은 신용점수 580 이상이면 3.5% 다운페이먼트로 시작할 수 있고, 500에서 579 사이라면 10%가 필요하다(FHA.com). Conventional 대출은 첫 주택 구매자이거나 지역 중위소득 80% 이하인 경우 3%부터 가능하며, 통상적으로는 5% 안팎을 준비하는 경우가 많다. 이걸 쉽게 말하면, 20%를 못 채우면 PMI라는 보험료가 매달 더 붙고, 20% 이상 채우면 이 비용이 사라진다는 뜻이다.

재산세 부분도 낯설게 느껴질 수 있다. 캘리포니아 주 전체 평균 실효세율은 0.71% 수준이다(Tax Foundation, 2026년 기준). 다만 샌프란시스코 카운티 안에서도 지방채나 특별부과금에 따라 실제 부담이 달라질 수 있어, 매물 주소 기준으로 정확한 세율을 확인해 보는 편이 안전하다.

첫 주택 구매자라면 CalHFA의 MyHome Assistance Program도 눈여겨볼 만하다. 매매가나 감정가의 최대 3% 정도를 다운페이먼트나 클로징 비용으로 지원받는 후순위 융자이고, 갚는 시점은 집을 팔거나 재융자할 때로 미룰 수 있다(CalHFA). 다만 소득 기준과 주택 구매 교육 이수가 조건으로 붙는다.

사전승인 단계에서는 소득 대비 부채비율, 즉 DTI도 함께 계산한다. 이걸 쉽게 말하면 매달 갚아야 할 빚과 벌어들이는 소득의 비율인데, 이 숫자가 낮을수록 대출 조건이 유리해진다.

학군을 보는 한인 가정이라면 GreatSchools 평가가 높은 동네를 콕 집어 알아보는 경우가 많다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌므로, 매물의 정확한 배정 학교는 구매 전 직접 확인해 보기 바란다.

타주에서 오는 경우라면 소득세 없는 주에서 살다 온 분들이 특히 놀라는 대목이 있다. 캘리포니아는 재산세는 상대적으로 낮지만 소득세 부담이 크다는 구조를 미리 계산에 넣어야 실제 생활비 차이를 가늠할 수 있다.

클로징 비용은 매매가의 2%에서 5% 사이로 잡아 두는 편이 현실적이다. 감정비, 검사비, 타이틀 보험, 에스크로 수수료가 여기에 포함된다.

MyHome Assistance Program은 CalHFA의 첫 모기지 상품과 묶어 신청할 수도 있다(CalHFA). 신용점수 구간에 따라 제시받는 금리가 달라지므로, 오퍼 전에 신용 보고서부터 점검해 두는 편이 좋다. 여기에 매매가의 1%에서 3% 수준의 계약금을 오퍼와 함께 넣는 관행도 알아 두면 좋다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 대출 담당자, 부동산 전문가와 함께 개인 상황에 맞는 조건을 확인해 보기 바란다.