30년 고정 6%대 중후반, 15년 고정은 그보다 0.5~0.7%포인트 낮은 수준. 다우니에서 최근 문의받는 대출 조건을 정리하면 대략 이 범위 안에서 움직이고 있다. 이 숫자가 어떻게 만들어지는지부터 살펴본다.

모기지 금리의 기준선이 되는 것은 10년물 국채 수익률이다. 대출 기관은 이 수익률에 마진을 더해 상품 금리를 정하기 때문에 국채 시장이 흔들리면 모기지 금리도 함께 흔들린다. 여기에 연방준비제도의 기준금리 정책, 인플레이션 지표, MBS(주택저당증권) 시장의 수급 상황이 더해져 최종 금리가 형성된다.

Freddie Mac의 PMMS 조사를 기준으로 보면 위 수치가 최근 흐름과 대체로 일치한다. 다만 이는 전국 평균치이며, 실제 적용되는 금리는 개인의 신용점수와 대출 규모, 다운페이먼트 비율에 따라 상당히 달라질 수 있다.

• 10년물 국채 수익률
• 연준 기준금리와 통화정책
• 인플레이션 지표
• MBS 시장 수급
• 신용점수, DTI, 다운페이먼트 비율

15년과 30년 고정의 차이는 명확하다. 15년은 총 이자 부담이 크게 줄지만 월 상환액이 높아지고, 30년은 월 부담이 낮은 대신 전체 이자 총액이 늘어난다. 최근 시장을 보면 현금흐름의 여유를 우선하는 매수자들이 30년을 선택하는 흐름이 두드러진다.

ARM(변동금리) 상품은 초기 고정 기간 동안 30년 고정보다 낮은 금리로 시작하지만 이후 시장 금리에 따라 조정된다. 단기 보유나 재융자 계획이 있는 경우에는 검토할 만하지만, 장기 거주가 목적이라면 고정금리가 예측 가능성 면에서 유리하다.

신용점수에 따른 금리 격차는 실제로 상당하다. 740점 이상 구간과 620점대 구간 사이에는 적용 금리와 승인 조건에서 뚜렷한 차이가 나타나며, 이 격차는 30년이라는 상환 기간 동안 누적되어 총 이자 비용에서 큰 차이로 이어질 수 있다. DTI 비율과 다운페이먼트 규모도 함께 심사된다.

다우니는 로스앤젤레스 카운티 내에서 한인 가구의 실거주 수요가 꾸준한 지역이다. 대출 신청 전 최소 6개월간 신용카드 사용률을 낮추고 신규 대출 신청을 자제하는 것이 승인율과 금리 조건에 실질적으로 도움이 된다. 복수의 렌더에서 견적을 비교하는 절차도 비용 절감으로 이어지는 경우가 많다.

앞으로의 금리는 경제 지표 발표에 따라 완만하게 등락할 가능성이 있다. 현재 수치에 과도하게 의미를 부여하기보다는 본인의 신용 상태와 자금 계획을 먼저 점검하는 것이 실질적인 준비가 될 것으로 보인다.