지붕에 태양광이 올라간 집을 내놓았는데, 오퍼 직전까지 왔던 매수자가 솔라 계약서를 보고 나서 연락이 뜸해지는 경우가 있습니다. 남가주 매물에서 생각보다 자주 보이는 장면입니다.

패널을 직접 산 집이라면 이야기가 단순합니다. 문제는 리스나 PPA(전력구매계약)로 설치한 집입니다. 이 경우 패널의 주인은 집주인이 아니라 솔라 회사입니다.

매수자 입장에서 보면 집을 사는 순간 남의 장비와 장기 계약까지 같이 넘겨받는 셈입니다. 망설이는 이유는 크게 네 가지로 정리됩니다.

첫 번째는 매수자가 솔라 회사의 심사를 따로 통과해야 한다는 점입니다. 리스를 넘겨받으려면 대부분 회사 쪽 신용 심사를 거쳐야 합니다.

통과 기준은 회사와 계약마다 다릅니다. 모기지 승인을 겨우 받은 매수자에게는 심사가 하나 더 붙는다는 것 자체가 부담입니다.

게다가 이 심사는 보통 거래 후반부에 진행됩니다. 렌더 승인이 난 다음에야 이전 서류가 오가는 구조라, 여기서 막히면 일정 전체가 흔들립니다.

두 번째는 모기지 심사에서 리스 비용이 부채로 잡힌다는 점입니다. 패니메이 가이드라인은 리스 월 납입금을 원칙적으로 DTI(소득 대비 부채 비율)에 포함하도록 하고 있습니다.

예외도 있습니다. PPA처럼 실제 사용한 전기값만 내는 구조라면 그 부분은 DTI에서 빠질 수 있습니다. 다만 전기값이 아닌 몫이 섞여 있으면 그만큼은 부채로 계산됩니다.

금리가 높은 요즘은 DTI 몇 퍼센트 차이로 승인 금액이 달라집니다. 매수자가 매달 나가는 솔라 비용을 부담스러워하는 데는 이런 현실적인 이유가 있습니다.

세 번째는 감정가입니다. 같은 패니메이 기준에서 리스나 제3자 소유 패널은 집 감정가에 포함하지 않습니다.

셀러는 솔라 덕분에 집 가치가 올라갔다고 생각하기 쉽지만, 리스 패널은 감정상 집의 일부가 아닙니다. 가격 협상에서 이 간극이 자주 드러납니다.

네 번째는 계약 조건 자체입니다. 리스 계약에는 매년 납입금이 오르는 인상 조항이 들어간 경우가 많습니다.

업계 비교 자료들을 보면 연 1.9~2.9% 범위의 인상률이 흔하게 거론됩니다. 20년 넘는 기간 복리로 쌓이면 후반부 납입금은 처음과 차이가 꽤 납니다.

남은 기간이 길수록, 인상 조항이 있을수록 매수자가 계산기를 오래 두드리게 됩니다. 저라도 그 숫자는 꼼꼼히 볼 것 같습니다.

에스크로 쪽에서 막히는 경우도 있습니다. 솔라 회사들은 보통 UCC-1이라는 서류를 등록해 장비가 자기 소유라는 사실을 공시합니다.

이 서류는 집 자체에 대한 담보권이 아니라는 설명이 일반적입니다. 그래도 예비 타이틀 리포트에 예외 항목으로 올라오면 렌더나 타이틀 회사가 정리를 요구하곤 합니다.

정리하려면 솔라 회사의 이전 승인이나 해제 서류가 필요하고, 이 처리 속도는 회사 사정에 달려 있습니다. 클로징 날짜를 넉넉하게 잡거나 연장 조항을 넣어두라고 권하는 이유입니다.

캘리포니아에는 넷미터링이라는 변수도 있습니다. 2023년 4월 15일 이후 계통연결을 신청한 시스템은 넷빌링 요금제(흔히 NEM 3.0)를 적용받고, 남는 전기를 팔 때 받는 크레딧이 이전보다 크게 줄었습니다.

그 이전에 연결된 시스템은 연결 승인 시점부터 20년간 기존 넷미터링 조건을 유지합니다. 매수자 입장에서는 우리 집 시스템이 어느 쪽인지가 꽤 중요한 정보입니다.

2025년에는 집이 팔리면 새 주인을 현행 요금제로 옮기는 내용이 담긴 AB 942 법안이 논란이 됐습니다. 다만 그해 7월 주 상원 에너지위원회가 9대 4로 해당 조항을 삭제했습니다.

그렇다면 셀러는 무엇을 준비해야 할까요. 가장 먼저 할 일은 계약서를 다시 꺼내 남은 기간, 월 납입금, 인상률, 이전 조건, 조기 상환 금액을 확인하는 것입니다.

계약에 따라서는 이전 전에 일정 기간 사전 통지를 요구하는 조항도 있습니다. 리스팅을 올리기 전에 솔라 회사에 이전 절차와 바이아웃 금액을 서면으로 받아두는 편이 안전합니다.

선택지는 보통 세 가지입니다. 매수자가 그대로 넘겨받거나, 셀러가 잔여분을 정리하고 넘기거나, 그 비용만큼 가격이나 크레딧으로 조정하는 방식입니다.

SCE 지역이라면 최근 1년치 전기 요금 내역과 발전량 기록도 같이 준비해두면 좋습니다. 매수자가 실제로 얼마를 아끼는지 숫자로 보여주는 게 말로 설명하는 것보다 설득력이 있습니다.

계약 조건이 복잡하거나 해석이 애매하면 솔라 회사, 에스크로, 타이틀 회사에 직접 확인하는 것이 맞습니다. 리스팅 에이전트에게 솔라 매물 경험이 있는지도 미리 물어보세요.

제 생각을 덧붙이면, 리스 솔라는 숨길수록 손해입니다. 계약 내용을 처음부터 공개하고 바이아웃 금액까지 정리해둔 매물이 협상에서 덜 깎일 가능성이 높다고 봅니다.

태양광 자체가 문제인 게 아니라 정리되지 않은 계약이 문제입니다. 집을 내놓기 몇 달 전부터 서류를 챙겨두는 것, 그게 가장 확실한 준비입니다.