최근 상담 중 다운사이징과 리버스모기지를 놓고 저울질하던 사례가 있었다. 자녀가 독립한 뒤 넓은 집을 유지하기 부담스러워진 부부였다. 집을 팔고 작은 곳으로 옮길지, 지금 집에 그대로 살면서 지분만 활용할지 고민이 깊었다. 몬터레이처럼 주택가격이 높은 지역에서는 이 선택이 특히 크게 갈린다.

다운사이징은 집을 팔아 차익을 손에 쥐고 관리 부담을 줄이는 방법이다. 반면 리버스모기지는 집을 그대로 유지하면서 지분 일부를 현금으로 끌어오는 방식이다. Zillow 기준 2026년 6월 몬터레이의 평균 주택가치는 118만 394달러다. 지분이 클수록 리버스모기지로 움직일 수 있는 자금의 폭도 넓어진다.

리버스모기지는 62세 이상 주택소유자가 살고 있는 집을 담보로 자금을 받는 상품이다. 매달 갚지 않는다. 대출기관에서 일시불, 월지급, 신용한도 중 원하는 방식으로 자금을 받는다. 원리금은 집을 팔거나 사망하거나 주 거주지로 쓰지 않게 될 때 정산된다.

지급 방식은 세 가지다. 일시불, 월지급, 신용한도. 신용한도로 받으면 안 쓴 만큼 한도가 늘어난다. 급하지 않은 돈까지 미리 받을 필요가 없다는 뜻이다. 다운사이징은 이런 선택지가 없다. 집을 팔면 목돈이 한 번에 들어올 뿐이다.

연방주택청이 보증하는 HECM은 정부가 보증하는 유일한 유형이다. 비소구 구조라 집값이 대출잔액보다 낮아져도 상속인이 초과분을 물지 않는다. 이사 없이 익숙한 동네에 계속 살 수 있다는 점도 다운사이징과 비교했을 때 자주 언급되는 부분이다.

하지만 비용은 낮지 않다. 오리지네이션 수수료, 초기 2%대의 모기지보험료, 클로징비용까지 더하면 초기 부담이 일반 모기지보다 크다. 시간이 지날수록 지분이 줄어 자녀에게 남길 자산도 함께 줄어든다. 재산세와 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행 위험이 생긴다는 점도 다운사이징과 다른 지점이다.

재정능력 평가도 거친다. 신용 이력과 소득을 본다. 세금을 밀린 적이 있다면 대출금 일부를 재산세와 보험료 몫으로 따로 떼어둔다. 마음대로 못 쓰게 막는 게 아니라, 나중에 문제가 생기지 않게 하려는 장치다.

캘리포니아 실효 재산세율은 평균 0.71% 수준이지만, 이는 Prop 13으로 낮게 묶인 기존 소유자가 섞인 숫자다. 최근 매입했거나 재평가를 앞둔 주택은 1.1%에서 1.3% 사이가 현실적이다. 다운사이징으로 저렴한 집을 사면 재산세 부담이 낮아질 수 있고, 리버스모기지를 선택하면 지금 집의 재산세를 계속 감당해야 한다. 이 차이가 두 선택을 가르는 실질적인 기준이 된다.

대출 한도는 나이, 주택가치, 금리로 정해진다. 나이가 많을수록 한도가 커진다. 주택가치가 높을수록도 그렇다. 금리가 낮을수록 유리하다. 셋 다 몬터레이처럼 주택가치가 높은 지역에서는 특히 중요하게 작용한다.

재산세가 부담스럽다면 다른 길도 있다. 캘리포니아는 소득 요건을 충족하는 62세 이상 저소득 주택소유자에게 재산세 납부를 미뤄주는 프로그램도 운영한다. 리버스모기지를 정하기 전에 이런 대안부터 확인해 보는 것도 방법이다.

캘리포니아 65세 이상 인구는 전체의 16.5%를 차지한다. 은퇴 인구가 늘면서 다운사이징이냐 리버스모기지냐를 놓고 고민하는 가구도 함께 늘고 있다.

소유자가 사망하면 상속인이 결정한다. 집을 팔아 대출을 정리하거나, 잔액을 갚고 집을 물려받거나, 대출기관에 넘기거나. 셋 중 하나다. 고령층을 노린 사기도 실제로 있다. 무료로 집을 준다는 식의 권유는 일단 의심해 보는 게 맞다.

HECM은 신청 전 HUD 승인 상담사와의 의무 상담을 거쳐야 한다. 다운사이징과 리버스모기지 중 어느 쪽이 맞는지는 상담과 가족 간 논의를 통해 천천히 판단해 보기 바란다. 서두를 이유는 없다.

HUD 상담은 온라인이나 전화로도 받을 수 있다. 비용은 보통 크지 않다. 상담 결과를 받은 증명서가 있어야 대출 신청이 진행된다.