저녁에 매물 목록을 넘겨보다가 헤거스타운에 있는 렌탈 매물 하나를 처음부터 끝까지 계산해본 적이 있습니다.

집값은 확실히 싼데 렌트비도 낮았기 때문에 애매하더군요.

이런 지역은 집값만 보고 싸다고 할 수도 없고, 렌트비만 보고 수익성이 낮다고 판단하기도 어렵습니다.

RentCafe 자료를 보면 2026년 헤거스타운 아파트 평균 렌트비는 월 1,537달러 정도입니다.

1년 전보다 3.28% 올랐습니다. Zillow 기준 평균 주택가치는 약 30만4,000달러입니다.

그러면 간단하게 계산해보겠습니다.

월세 1,537달러를 1년 받으면 18,444달러입니다. 이것을 집값 30만4,000달러로 나누면 약 6.1%가 나옵니다. 이것이 가장 단순하게 보는 총수익률입니다.

생각보다 나쁘지 않습니다. 헤거스타운은 집값이 낮기 때문에 렌트비가 아주 높지 않아도 매입가격 대비 렌트수입 비율은 괜찮게 나옵니다.

하지만 6.1%가 실제로 내 주머니에 남는 수익률은 아닙니다.

집을 렌트 주면 재산세와 보험료가 들어가고 수리비도 발생합니다. 세입자가 나간 뒤 한두 달 집이 비어 있을 수도 있습니다.

간단하게 50% 법칙을 적용해보겠습니다. 연간 렌트수입 18,444달러 가운데 절반 정도가 이런 운영비용으로 나간다고 가정하는 방법입니다.

그러면 순영업소득은 약 9,222달러가 됩니다.

이 금액을 집값으로 나누면 캡레이트는 약 3%입니다.

처음 봤던 6.1%와 실제 비용을 어느 정도 고려한 3%는 느낌이 상당히 다르죠.

그래서 부동산 수익률 계산기를 볼 때 화면에 크게 나오는 숫자 하나만 믿으면 안 됩니다.

헤거스타운이 재미있는 것은 재산세 부담이 비교적 낮다는 점입니다. 워싱턴 카운티의 재산세 중위세율은 약 0.88% 수준으로 알려져 있고, 중위 연간 재산세도 약 2,083달러입니다. 집값 자체가 낮다 보니 실제 내는 세금도 메릴랜드의 비싼 지역과 비교하면 부담이 작은 편입니다.

그렇다고 모든 숫자가 좋은 것은 아닙니다.

부동산 투자에서 흔히 이야기하는 1% 법칙을 적용하면 30만4,000달러짜리 집은 한 달에 약 3,040달러의 렌트가 나와야 합니다. 헤거스타운 평균 렌트비 1,537달러와 비교하면 절반 정도밖에 안 됩니다. 요즘 시장에서 1% 법칙을 충족하는 집을 찾는 것 자체가 쉽지 않지만, 적어도 이 기준으로 보면 아주 뛰어난 렌탈 수익을 내는 시장이라고 하기는 어렵습니다.

렌트 자료도 하나만 보면 안 됩니다. 자료에 따라 헤거스타운 평균 렌트가 1,400달러 안팎으로 나오기도 합니다.

1,400달러와 1,537달러는 별 차이 아닌 것 같지만 1년으로 계산하면 수익률이 달라집니다. 결국 내가 실제로 구입하려는 집 주변에서 비슷한 크기와 상태의 주택이 얼마에 렌트되고 있는지를 확인하는 게 가장 중요합니다.

헤거스타운의 장점은 진입 비용입니다. 50만~70만 달러짜리 집과 비교하면 같은 20% 다운을 하더라도 처음 들어가는 현금이 훨씬 적습니다. 그래서 대출조건이 괜찮다면 실제 투자한 현금 대비 수익률인 캐시온캐시 수익률도 따져볼 만합니다.

다만 저는 헤거스타운을 집값이 크게 뛰는 것을 기대하고 들어가는 시장과는 조금 다르게 봅니다. 워싱턴 D.C.에 가까운 지역처럼 강한 통근 수요와 높은 집값 상승을 기대하기보다는, 비교적 저렴하게 집을 구입해서 꾸준히 렌트를 받는 현금흐름 중심으로 보는 편이 이해하기 쉽습니다.

결국 중요한 것은 "헤거스타운 집이 30만 달러밖에 안 하네"가 아닙니다. 그 집을 얼마에 렌트할 수 있는지, 재산세와 보험료는 얼마인지, 수리비와 공실까지 빼고 얼마가 남는지를 봐야 합니다.

집값이 싸다고 무조건 좋은 투자도 아니고 렌트비가 낮다고 무조건 나쁜 투자도 아닙니다. 헤거스타운처럼 집값과 렌트비가 모두 낮은 시장일수록 결국 마지막에 내 통장에 얼마가 남느냐가 가장 중요한 숫자입니다.