월 200달러. 처음 콘도를 알아보던 한 구매자가 리스팅에서 본 HOA비 숫자였다. 하지만 실제로 계약한 건물은 리버오크스 인근 하이라이즈였고, 관리비는 600달러가 넘었다. 관리비를 단독주택 근처 저층 콘도 기준으로 어림잡았던 것이 오해의 시작이었다.

휴스턴 콘도의 월 HOA비는 대체로 200달러에서 600달러 사이다(출처: Riva Houston 콘도 HOA비 가이드, Houston Properties 콘도 가이드). 이 숫자가 의미하는 것은 지역별 편차가 상당히 크다는 점이다. 리버오크스나 갤러리아처럼 고급 콘도가 밀집한 지역은 500달러에서 1000달러 이상까지 올라가고, 미드타운이나 하이츠 같은 지역은 200달러에서 400달러 선에서 형성된다. 대형 어메니티를 갖춘 일부 하이라이즈 건물은 월 관리비가 2500달러에 이르는 경우도 있다(출처: Houston Properties 콘도 가이드).

휴스턴 전체 매물 통계를 보면 또 다른 숫자가 나온다. Realtor.com에 올라온 휴스턴 매물의 76.8퍼센트가 HOA비를 포함하고 있는데, 이는 전국 평균 40.5퍼센트보다 훨씬 높은 수치다. 그런데도 전체 매물, 단독주택 포함 중위 월 관리비는 67달러로 전국 중위값 125달러보다 낮게 나온다(출처: Axios Houston, 2025년 4월). 이 숫자가 의미하는 것은 휴스턴 HOA 시장이 저렴한 단독주택 커뮤니티 관리비로 평균이 눌려 있다는 뜻이고, 콘도만 따로 떼어 보면 앞서 말한 200에서 600달러 범위가 실제 체감에 더 가깝다.

• 건물 외관과 공용 구조물 유지보수
• 마스터 보험, 허리케인 시즌을 고려한 보험 조건 포함
• 수영장, 헬스장, 로비 등 공용시설 관리
• 조경과 쓰레기 수거
• 리저브펀드 적립

텍사스는 플로리다가 2021년 서프사이드 콘도 붕괴 이후 SB 4-D 법으로 리저브펀드 적립을 의무화한 것과 달리, 리저브 스터디나 최소 적립 비율을 법으로 강제하지 않는다(출처: PropFusion 텍사스 리저브 스터디 가이드). 휴스턴처럼 걸프 연안에 가까운 지역은 허리케인과 홍수 리스크까지 겹치는 만큼, 협회가 리저브펀드를 실제로 얼마나 쌓아두고 있는지 직접 확인하는 절차가 더욱 중요해 보인다.

모기지 심사에서도 이 부분이 걸림돌이 될 수 있다. 리저브펀드가 부족하거나 연체율이 높은 협회는 Fannie Mae 기준에서 non-warrantable condo로 분류되어 대출 승인이 까다로워진다(출처: Fannie Mae 콘도 프로젝트 기준, HUD.gov). 한인 가정이 선호하는 학군 인근 콘도를 알아볼 때도 이 재무 점검은 빠뜨리지 않는 것이 좋을 것으로 보인다.

보험 얘기를 조금 더 짚어보면, HOA비 안에 포함된 마스터 보험은 건물 구조와 공용 부분을 대상으로 한다. 개별 세대 내부와 침수 피해는 별도의 HO-6 보험이나 홍수보험으로 따로 가입해야 하는 경우가 많다. 걸프 연안 도시인 만큼 이 개별 보험료까지 예산에 넣어야 실제 월 부담이 정확해진다.

렌트 수익을 보는 투자자라면 300에서 400달러대 관리비를 기준으로 수익률을 계산해 보는 편이 안전하다. 고급 지역 콘도는 렌트가도 높지만 관리비 부담이 그만큼 커서 순수익률 자체는 중저가 콘도와 큰 차이가 나지 않는 경우도 있다.

휴스턴처럼 넓은 도시는 같은 관리비라도 건물마다 포함 항목이 크게 다르다. 어떤 건물은 관리비에 수도와 쓰레기 수거까지 포함되어 있고, 어떤 건물은 공용시설 관리만 포함되어 있어 개별 유틸리티를 따로 내야 한다. 매물끼리 관리비를 단순 비교하기보다 포함 항목까지 확인하고 비교하는 것이 정확하다.

콘도를 계약하기 전에는 리스팅에 적힌 관리비 숫자 하나만 보지 말고, 협회의 재무제표와 리저브 잔고를 직접 요청해서 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.